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奢侈稅解禁搶便宜! 挑淡水、林口、桃園高鐵特區

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記者連珠君╱台北報導

財政部有意提出奢侈稅的修正法案,但方向未明,引發疑慮。網路地產王總經理陳韻如表示,奢侈稅若為非常態性稅制,應設落日條款,若屬常態性稅制,應設立浮動調整機制,否則一旦景氣不佳時,政府又設鼓勵買房政策,易給民眾政策反覆的不良觀感。



華固建設總經理洪嘉昇則表示,不樂見奢侈稅採選擇性管制,基於租稅公平,應是有所得才課稅,因房屋交易也會產生損失,若交易損失又得課稅,對民眾來說,是雪上加霜。

在修法未明前,市場預期避稅物件將因奢侈稅滿2年,可「解鎖」釋出。專家表示,今年第1季起待售物件較去年同期僅成長1成,房市未有爆量衝擊;惟有大批交屋的重劃區,約有5%的便宜可撿。

奢侈稅自2011年6月開始施行,首當其衝的區域為新北市新莊區頭前重劃區,該區原為投資客眼中的寶地,從2009年推出首宗建案後,短短1年半就漲約5成。當2011年2月政府宣布將實施奢侈稅後,不少投資客緊急出脫手中房屋,導致該區房價從每坪40餘萬元,跌落至3字頭房價。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,奢侈稅施行前後,2011年第2、第3季相比,待售物件量明顯減少20%,建物買賣移轉件數也平均減少15~20%。交易量持續減少,以雙北市最為明顯;台北市今年第1季與2011年第1季相比,建物買賣移轉件數減少43%,新北市也減少38.1%。

奢侈稅實施以來,交易量縮,房價卻持續攀高。全台都會區中,以高雄的平均房價漲最多,漲幅達22.9%,新北市漲幅21.8%次之。隨奢侈稅將滿2年,今年第1季開始待售物件數量成長10%。

 

洪嘉昇指出,今年經濟呈正成長,日本貨幣寬鬆政策使資金游動,加上利率依舊維持低檔,抵銷衝擊,市場不致發生因供給大量導致房價下跌。

區域市場則存在個別差異,信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,依新北市新莊頭前重劃區的經驗來看,在出現大量建案完工交屋的時間點,或規模達200戶以上的社區交屋前,民眾買屋有便宜可撿。新北市淡水、林口區,以及2年後的高鐵桃園站特定區,都可能因大量交屋使議價空間較具彈性。

蘇啟榮提醒,目前景氣佳,雖有奢侈稅促使投資客釋出物件,但不易出現大幅降價的情形,民眾可能僅有不到1成的折扣可談。

★全名:特種貨物及勞務稅條例
★實施日:2011年6月
★實施範圍:位於中華民國境內的房屋、土地
★課稅條件:出售持有期間在2年內的非自用住宅或第2戶以上房屋
★課徵稅率:1年內移轉,課交易價15%;1~2年移轉,課交易價10%
★自用住宅面課奢侈稅條件:所有權人與配偶及未成年直系親屬僅有1戶房屋及辦妥戶籍登記,且持有期間無供營業使用或出租者

★計算方式:
申報地價×土地總面積×土地權利範圍×稅率
★稅率:
.自用:2/1000
.一般:10/1000
.特殊(工業用地、公共設施保留地):2/1000、6/1000、10/1000


★節稅方式:
若可以,請本人或配偶、直系親屬將戶籍遷入,提出地價稅自用申請(土地所有權人與其配偶及未成年之受撫養親屬,地價稅自用以一處為限)

★納稅時間:每年11/1~11/30

★計算方式:房屋課稅現值×稅率

★稅率:
.營業用:3%
.住家用:1.2%
.營業減半:1.5%
.非住非營:2%

★節稅方式:
1.於營業情事排除後,申請房屋使用情形變更
2.部份住家部份營業的狀況,可以申請部份課營業、部份課住家

★納稅時間:每年5/1~5/31

★計算方式:土地漲價總數額×稅率

★稅率:
.一般稅率:20%、30%、40%
.自用(一生一次、一生一屋):10%

★節稅方式:
.若要適用自用稅率(一生一次):本人、配偶或直系親屬需辦妥戶籍登記,出售前1年需無出租無營業、都市土地面積未超過3公畝、非都市土地面積未超過7公畝
.適用自用稅率(一生一屋):已使用過自用稅率、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女僅有1屋,出售前持有該土地6年以上、並設戶籍滿6年、出售前5年內,無供營業使用或出租、都市土地面積未超過1.5公畝、非都市土地面積未超過3.5公畝
.持有年限若超過20、30、40年可以減徵
.2年內一買一賣案件,善用重購退稅

★納稅時間:出售房屋時(訂定買賣契約後30日內申報)

資料來源:永慶房仲集團

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