專題／預售屋履約保證的防禦漏洞釀爛尾樓！2履保該退場了

好房網News記者王惠琳／專題報導

 

近年來隨著中央銀行祭出多波選擇性信用管制、金融政策持續緊縮，加上營造成本高漲與市場買氣降溫，中小型建商的財務體質正面臨前所未有的考驗。日前，台南市安南區預售建案「佳佳園5」傳出建商因資金周轉困難無法支應工程款、工地暫停施工，甚至在交屋前夕疑似失聯的重大爭議。雖然建物多已完成第一次登記，但因水電管線尚未接通，數十戶購屋民眾頓時陷入「房子拿不到、積蓄恐血本無歸」的爛尾樓焦慮中。

 

該案所採用的預售屋履約保證機制為「同業連帶擔保」。每當建商發生財務危機時，這類缺乏實質信託資產隔離或銀行資本背書的擔保形式，往往瞬間淪為紙上談兵。預售屋履約保證制度施行至今，是否真的扮演了購屋族權益的「防護傘」？抑或部分機制早已成為避重就輕的制度漏洞？

 

根據內政部公告之《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，建商發售預售屋時，必須在「價金返還保證」、「價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」及「公會連帶保證協定」等5種履約保證形式中擇一辦理。然而，名稱中雖皆有「保證」或「信託」二字，其資金保障程度與防禦機制卻有如天壤之別。

 

一、 價金返還保證：對消費者保障最強的「夢幻等級」

 

• 運作機制： 建商在建案施工期間，消費者所繳納的每一筆自備款（包含訂金、簽約金、各期期款），均由金融機構提供實質保障。

 

• 風險與權益： 若建商未能依約完工交屋，提供保證的金融機構將無條件將消費者已繳納的全部價金「全額返還」。在此機制下，買方完全不必承擔建商中途倒閉的資金損失。然而，由於金融機構需承擔極高風險，要求的審查門檻與手續費極高，市場上極少有建商願意採用此模式。

 

二、 價金信託：專款專用，但不可用於支應建案以外費用

 

• 運作機制： 建商將買方繳納的預售屋價金交付信託機構（通常為銀行或信託公司）開立專戶管理，並依工程進度按期撥付給建商作為興建資金。

 

• 風險與權益： 信託專戶採取「專款專用」原則，建商無法將資金挪作他用（如購買其他土地或償還其他債務）。但需特別注意的是，「價金信託」並不等於「保證完工或退款」。如果建商不幸倒閉，而專戶內的資金早已在先前施工過程中依進度撥給營造商，買方能取回的剩餘剩餘資金可能非常有限。 

 

三、 不動產開發信託：結合土地與資金的雙重信託

 

• 運作機制： 除了預售價金交付專戶信託管理外，建商更將該建案的「土地起造人權利」與「起造人名義」一併信託給信託機構或資產管理公司。

 

• 風險與權益： 當建商爆發財務危機無法繼續履約時，信託機構可依信託契約約定，將建案起造人權利移轉給其他願意接手續建的建商，提高「續建完工」的機會。不過與價金信託相同，若專戶款項已撥付罄盡且無其他建商願意承接，消費者依然面臨無法拿回全額價金的風險。

 

四、 同業連帶擔保：實質風險最高的「紙上承諾」

 

• 運作機制： 由同等級（經濟規模相當）的另一家房地產開發業者，出具連帶擔保合約。若原建商無法依約完工，買方可要求該擔保公司出面代為完成建案與辦理交屋。

 

• 風險與權益： 這是本次台南「佳佳園5」事件所採用的機制。此方式完全無須將資金交付銀行信託管理，建商可自由支配收取的預售款項。最大的風險在於，擔任擔保人的公司往往與原建商具有實質親屬關係、集團子公司或交叉持股關係；當母公司或主體建商發生財務風暴時，擔保公司往往早已自身難保，形成「一倒俱倒」的連帶連環泡，消費者根本求償無門。

 

五、 公會連帶保證協定：缺乏強制約束力的「業界公約」

 

• 運作機制： 由全國或全國各縣市不動產開發商業同業公會協調會員公司，建立相互連帶保證機制，承諾在會員建商無法完工時，由公會協調其他會員出面續建。

 

• 風險與權益： 此機制同樣不涉及金融機構的資金監管。實務上，同業公會屬於民間產業團體，並非金融保證機構，既無法定的強制執行力，亦缺乏足夠的資本底蘊來吸收建商倒閉後的龐大財務缺口。一旦出現重大爛尾事件，公會往往只能進行民間協調，實際能實現續建交屋的成功案例屈指可數。

 

 

面對預售屋爛尾樓危機接二連三爆發，房產專家與法學學者普遍指出，現行履約保證制度中的「同業連帶擔保」與「公會連帶保證協定」，已嚴重脫離現代金融體系的風險監管思維，成為不肖建商規避資金審查的灰色地帶。

 

地產專家分析，在信用管制趨緊、銀行融資成數大幅調降的環境下，財務體質健全的大型建商多半能順利取得銀行信託或履約保證；反之，資本額較小、財務槓桿過高的中小型建商，因無法通過銀行的嚴格徵信，多會轉而選擇門檻極低、不需預留信託資金的「同業連帶擔保」或「公會連帶保證」。這導致風險最高的建案，反而配備了防禦力最弱的履約保證形式，造成嚴重的道德風險與資訊不對稱。

 

「同業連帶擔保本質上就是『球員兼裁判』。」專家強調，許多同業擔保公司資本額極小，甚至僅為設於同一地址的紙上公司，當建商倒閉時，連帶擔保書形同廢紙。主管機關內政部實有必要啟動《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》之修法，徹底將「同業連帶擔保」與「公會連帶保證協定」這兩項缺乏實質金融監管與資金隔離效果的選項剔除，全面回歸由銀行等金融機構執行的信託與保證機制。

 

總結而言，台南「佳佳園5」事件再次為廣大購屋族敲響警鐘。民眾在選購預售屋時，絕不能單憑廣告宣傳便輕率簽約，務必仔細審閱契約書中的履約保證項目。政府若要真正建立透明健全的房市環境，唯有從制度源頭將漏洞百出的民間連帶擔保機制強制退場，方能落實消費者權益保障，避免下一個爛尾樓悲劇再度發生。