好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
面對央行今年連續三季升息，且股市走弱、資金水位下降等，也讓房市量能衰退，雖然部分地區成屋有出現價格微幅下跌，但多數民眾仍未感受到降價或是議價空間明顯加大。專家也提出，有幾項銷售作法能達到「鞏價」目的，造成房價沒下跌的錯覺。
以記者實地到預售建案賞屋的經驗來說，近期銷售端面對政府打炒房、銀行審核貸款趨嚴，多會提醒消費者可「房貸＋信貸」或「房貸＋公司貸」，這部分是讓買方能夠達到購屋門檻，讓自備款不足的人「踮腳尖買房」。
而鞏固價格做法，第一種是「總價含裝潢」，這手法從早期至今，在預售屋市場就相當流行，尤其裝潢能含在總價貸款時，能吸引許多小資購屋者買單，在預售屋實價登錄時，即便註明總價含裝潢，卻仍達到美化總價與單價數字的效果。
東龍不動產專任委託部經理陳泰源，則觀察到新型態的操作手法。他表示，有建案透過總價不變，挪動車位價格，以此鞏固「單價」，舉例來說，總價1000萬元，房屋750萬元、車位250萬元，曾有案例是，建商要求簽約時寫總價1000萬元，房屋850萬元、車位150萬元，這樣就能美化建物單價。
陳泰源說，這樣有兩種效果，第一、建商在賣社區餘屋時，消費者看實價登錄會發現單價還鞏在那，沒有修正或下跌；第二、建商可藉此說服消費者「若車位價格寫低，未來轉手時，卻能賣到市場行情，用車位賺到價差空間」。
除了上述兩種鞏價方式，第三種則是簽訂契約後，再私下折讓。例如今年高雄國稅局就提出一個補稅案件，民眾在109年與建商簽訂房屋土地買賣契約，交易總價為1400萬元，簽約後建商折讓300萬元，111年他出售時卻以1400萬元列為取得成本，遭補徵房地合一稅135萬元與罰鍰43.2萬元。
房市專家、消基會房委會委員張欣民指出，現階段總價含裝潢、送家具家電，都是為了讓消費者稍有撿到便宜的錯覺，同時鞏固價格，尤其若房市持續走淡，銷售業者不想當「開第一槍」的人，也只能透過此方式盼望買方出手。
張欣民表示，業者透過鞏價方式，或是美化實價登錄，讓消費者現階段感受不到價格有下跌可能，但時間拉長，在升息與資金退潮基調不變之下，明年預售與成屋市場價格將逐漸鬆動，屆時降價消息可能就會浮出。
