好房網News記者王震濂／台北報導
內政部統計顯示，全台逾53萬名長者居住於無電梯公寓，陷入出門困境。高齡化與建物老化交織成「雙老危機」，專家表示，高齡換屋並非單純的買賣行為，背後涉及複雜的資產重組與金融限制，像是舊屋鑑價不如預期、流動性欠佳，加上央行信用管制的限制，往往先買還是先賣的決策中，可能就陷入資金風險，使原本改善居住品質的美意變成財務噩夢。
建物老化的危險在哪裡？
內政部最新統計顯示，屋齡超過50年以上的老屋佔比正快速攀升，預估10年內將突破總存量的三成。國家住都中心董事長花敬群也在「2035邁向產官民參與未來論壇」時指出，目前全台屋齡超過50年的住宅約占總住宅存量14%至15%，10年後50年以上老屋占比將突破三成，20年後甚至可能超過四成；台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中更點出，許多長輩因情感因素不願早期處分老家，卻忽略了老宅缺乏無障礙設施與修繕成本過高造成的隱形損失。
陳定中指出，高齡換屋族雖然有央行的信用管制放寬，特定區域第二戶貸款上限由5成提升至6成，但自備款與兩筆房產重疊期的資金卡關問題依舊不小，需好好善用央行政策與財務工具進行風險控管：
●釐清信用管制上限：明確掌握央行換屋協定條款，利用切結條款，讓自己取得較高貸款成數，別忘了於指定期限內完成舊屋處分。
●精確評估老屋鑑價：屋齡超過30至40年的公寓鑑價通常偏低，切勿過度高估舊屋變現能力。
●預留充裕流動資金：高齡貸款年限受限，每月還款壓力較大，必須留存至少2至3年的生活與醫療備用金。
若是從舊屋保留與兩大方面來做考量，陳定中分析老宅現金流，常常會受限於租金狀況或是出租停頓；賣舊換新則是可以釋出積累房產價值，轉化為高流動性資金；但如何確保交屋過渡期，現金流不致斷裂，則可善用租賃過渡機制，像是先賣後租、包租代管來降低資金槓桿風險。
至於銀髮族換屋的財務機制，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐建議，防禦策略最好一階段一階段的進行。第一階段，在簽訂新屋買賣合約前，由房仲、專業技師與銀行評估舊屋的市場價值與流動性，最怕一開始過度樂觀估算可以賣到高價。
若選擇先買後賣，張旭嵐強調應善用央行鬆綁的換屋條款，避開第二屋貸款成數僅剩5成的限制，與銀行簽署1年內出售舊屋切結書，爭取6成貸款成數並避免高額罰息。
若是擔心換屋沒辦法在一年內賣出而被要求補齊貸款不足額，永慶房屋客服中心資深經理陳繼先建議，可以採取「先賣後買」的策略，用賣屋的錢來補貼買新房所需的資金，像是與買方協議延後交屋、與買方約定售後回租，來做爭取搬家及找新房的時間，順利讓換屋成本降至最低，確保晚年居住安全與財務健全雙贏。
