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租屋二三事╱保障房東房客權益 你的租約公證了嗎?

#租售 #強制執行 #違約金 #房客 #公證人 #房東 #契約

好房網News記者馮牧群╱專訪

租屋契約絕對不是簽名就能草率了事,因為租約糾紛而對簿公堂的房東、房客不計其數。專家建議,為了維護自身權益,不論是房東或房客,簽約時最好透過公證程序,將來發生糾紛才不會死無對證,若對方違約,可依據經公證的租約要求法院強制執行。

簽訂租約時,雙方最好找公證人完成公證程序,將來若發生糾紛才於法有據。(好房網News記者陳韋帆攝)

房仲情境照,合約買賣簽約照。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

崔媽媽基金會說明,房屋出租訂立書面契約,經過公證後,對於房客交還房屋、給付租金及違約金、房東返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行,雙方權益獲得保障,也可避免糾紛,聲請手續如下:

1. 向轄區地方法院公證處服務台購買公證請求書。

2. 請求書填寫重點:填寫出租人、承租人雙方姓名、年籍、身份證統一號碼及地址。「請求公證之法律行為或私權事實」欄內,僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約,請求公證」;「約定逕受強制執行」欄內,分別寫明需要強制執行的標的,如「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等,最後雙方簽名蓋章,並記明年月日。

3.  請求書交給公證處收件登記,分由公證人辦理。

4. 承租人應攜帶身份證、印章,出租人要帶房屋稅單。

有關公證費用,按司法院規定,是以租金總額或房屋課稅現值做比較,取較高者,再加上保證金額,即為「公證請求標的金額」,如請求標的金額在20萬以下者,公證費用為1500元(每件租約均附有強制執行效力);逾20萬至50萬,公證費用為3000元;逾50萬至100萬,公證費用為4500元;逾100萬至200萬,公證費用為6000元,雙方可自行協調付費比例。

就權益保障而言,租期屆滿房東卻未依約返還押金時,房客可直接持公證書聲請法院強制執行。另外房東於租期中將房屋賣給他人,除契約有特別約定外,房客可依公證租約對抗新的房屋所有權人,繼續承租房屋(即買賣不破租賃)。相反的,若未經公證,對於不定期租賃或超過五年的租約,承租人就有被新屋主趕走的風險。

房東也不必擔心因為租約公證而成為弱勢的一方;若遇到不付租金、定額違約金、租期屆滿卻不搬走的房客,房東可直接持公證書聲請法院強制執行,即可取代確定判決,跳過麻煩的訴訟程序。

「遇過糾紛的都後悔沒公證,沒遇過的總是嫌公證麻煩」包租公律師蔡志雄表示,據他觀察實際上公證的租約不超過一成;不少房東擔心因為租約公證,遭財政部查稅,但從先前的多屋族收到「非自用住宅調查表」看來,政府對個人名下有幾間房產已經一清二楚,只是要不要查而已,與公證並無太大關係

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