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社區月收不到50萬恐破產?專家坦言:不可能不調漲

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好房網News記者唐主桂/綜合報導
 
一個社區的好壞,除了建築本身的優劣,管委會的管理也佔了很大的一部分,想要好好地維持社區的管理,「錢」是不得不面對的問題。有網友就在PTT上發文,感嘆大部分的管委會成立後,想要漲管理費都很難,經過30年物價變化、薪水變化,其實管委會根本無法維持。
 
他進一步分析,以一個100戶的社區來看,如果配置3班管理員,再加上例假日的扣除、特休等等,需要3.5人的人力,以一人薪水3.5萬元來看,還需要勞退、年終、特休等等,成本可能要算到4.5萬元,如此一來每個月就要將近16萬元的花費,另外還要算總幹事、秘書、清潔人員的費用也需要約13萬元,加上電梯保養、物業公司利潤、提列公積金8至10萬元為了以後修電梯使用等等,社區每個月的收入如果低於50萬元,管委會可能隨時會有破產的機會,所以算下來,每坪管理費低於80元的社區都很危險,社區規模不夠大的,甚至要每坪150元以上。
 
隨著物價上漲,社區管理費面臨不小調漲的壓力。圖/好房網News記者唐主桂攝
從大樓的管理費收支表,就能判斷出該社區的狀況。圖/好房網News記者唐主桂攝
 
不少人也分享自己曾遇過的狀況,表示「社區戶數64,但一坪管理費要150,人少就要花更多」、「以前在中壢隨便一個社區大概都四五百戶。那時候的社區管理費都還過得去。回高雄看平均戶數落在1-2百就覺得很可怕」、「主要還是看戶數啦,老社區有的戶數多,60當然不怕。現在素地越來越少,社區小,我有一個社區80戶就收一坪160」、「我們社區只有80戶今年就漲到80元/坪,整年算下來只時剛好而已,人力成本再漲,未來勢必要再漲管理費」。
 
不過也有人點出,這樣的算法其實高估了社區的花費,以一般社區聘請保全、經理和清潔人員,一個月下來的支出大約20萬到25萬,一位擔任社區管委的網友就貼出自家社區的收支表,每個月經常性收入大約33萬,物業支出和機電服務、電梯服務等等則月花31萬,每個月的公積金餘額有2至3萬元,這樣的收支其實就已足夠。
 
一個百戶大小的社區究竟要年花多少錢呢?景文物業管理機構董事長郭紀子認為因為坪數大小、管理水準高低的不同變化很大,但他坦言由於維護、修繕、人事費用等等一直在上漲,要維持一定品質,不調漲幾乎已經成為不可能,在執行上要抓住幾個關鍵:
 
1.說明費用增加原因: 要讓住戶知道管理費的增加是由於必要的服務和維護成本上升,住戶可能更容易接受。
2.公開透明: 提供清晰而透明的財務資訊有助於建立信任。向業主提供詳細的費用分解和支出預算說明,可能更容易取得共識。
3.應由區分所有權人會議決議,有助於減輕爭議,並具有強制力。區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
4.協商和溝通:提案前,會前的有效的溝通和協商,有助於會議上取得共識。
5.公平合理性:通過公正、合理的決策過程,尤其是分擔基準要合於公平原則。
 
至於社區破產,郭紀子則表示是一種極端的情況,會嚴重影響社區的管理維護品質,甚至導致社區運作停擺,對住戶日常生活造成困難,例如,無人清垃圾,無人收包裹、郵件,無人管門禁,甚至電梯無維修致人於死,住戶承擔行民事責任的問題。對社區聲譽和住戶的房價產生嚴重負面影響。
 
想要避免這樣的狀況,需要召開區分所有權人會議,讓住戶通過合於法定程序的集體決議方式,達成有效決議,對於不遵行者採取法律措施,來迫使住戶履行他們的義務。
 

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