採訪╱連珠君 攝影╱康仲誠
實價登錄上路了，你查了嗎？面對密密麻麻令人眼花撩亂的資訊，那些數字到底說明了甚麼？《好屋王》教你解讀實價登錄資訊，追查、計算真正的房價。
實價登錄是台灣房地產市場重大變革，不管有沒有要買屋、賣屋，大家都想一窺房價真實的面目。由於影響不動產價格因素眾多，專家表示，要留意車位、公寓1樓、頂樓、特殊格局、預售屋交易時間以及產權標示等6大盲點。
在「內政部不動產交易實價查詢服務網」揭露的眾多欄位中，問題最大的是交易單價。信義房屋不動產研究室專案經理曾敬德指出，由於官方網站交易單價是直接將總價除以坪數，忽略車位坪數及價格因素，一旦遇到涵蓋車位交易的物件，就會出現房價低於市場行情的錯覺。
以第一批實價揭露房價最高的「冠德領袖」為例，交易總價2.38億元，總坪數183.18坪，交易單價為129.9萬元，但扣除3個平面車位因素後，可得到單價「漲」到每坪164.1萬元，與前述直接除法計算相比，兩者單價相差26%。
除車位外，近期也出現交易日期有偏差的狀況。官網上的交易日期應為買賣雙方的簽約日，但近期市場出現剛交屋的新成屋，由於預售時實價登錄尚未上路，宥於實價登錄機制規定須於交易1個月內登記。以致於現在該案過戶，地政士擔心若以2年前買賣契約時間登錄會遭罰款，改將過戶日做為交易日，所登錄的房價就產生3年的落差。
此外，公寓產品如果是1樓、頂樓，或格局在4房以上，都可能是特殊產品，公寓1樓部分有庭院，可能是約定專用或佔用道路，或者有店面效益。頂樓則容易有頂加，使用空間較大，格局4房以上可能是隔成套房出租，又或者有違章部分，都可能造成房價失真。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出，善用「交易明細」以及各欄為附帶的「檢視」。「交易明細」中可知物件的土地坪數、使用分區、建物坪數、樓層及車位資訊，部分資料後方有 「檢視」鈕，點入後可知樓層或車位坪數、價格等資訊。
永慶房屋集團研究發展中心經理黃舒衛表示，實價登錄還有很多交易狀況是看不出來的，包括屋況、套房單層樓高、海砂屋、坐向、景觀等。例如，屋齡30年以上的老舊大樓是否有重新整修，價格可相差每坪5~6萬元以上。
如果想找參考行情，最好尋覓同一個供需圈內的成交資訊，大約是500公尺的範圍內，產品基本條件相當的資訊。包括產品、樓高、管理條件、使用用途等，如果是同一社區資訊更佳。
曾敬德提供小撇步表示，根據實價登錄的路段、屋齡、坪數、樓高等資料，還可以請當地業者協助判別是哪個社區。不過因在實價登錄實施初期，資料正確性有待考驗，有時明明地址隸屬南港區，卻顯現內湖區，就可能是登錄錯誤，民眾參考前還是要摒除極端以及錯誤資料。
8月台北市最高總價交易案件是位於信義區松勇路的「冠德領袖」，交易總價2.38億元，坪數183.18坪含3個平面車位，平面車位每個375萬元、坪數15坪。
˙官方計算公式：
交易總價╱總坪數=23,800╱183.18=129.9（萬元╱坪）
˙正確計算公式：
（交易總價－車位價格×車位數量）╱（總坪數－車位坪數×車位數量）
＝(23,800-375×3)╱(183.18-15×3)=164.1（萬元╱坪）
˙說明
由於官方計算公式無考量到車位，導致房價偏低，兩者單價相差26%
資料來源：《蘋果》採訪整理
