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什麼是違建?看房子時我該如何辨識?

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好房網雜誌2023年10月號/撰文:陳舒曼、圖片:好房網News資料照
 
一般民眾若不是對於房產議題特別有涉略或從事相關行業,對於違章建築的認知大多不是這麼清楚明瞭,在買房時容易不慎買到違建,導致日後可能面臨鄰居檢舉被拆除的風險,讓自己的權益受損,因此,購屋前最好先自行搞懂關於違建的知識。
 
一般房屋在設計、興建時,都必須經過主管機關的審核,並發給相關的建築執照、使用執照,所謂「違建」,指的就是在這之外,未經允許,自己私下加蓋的建築部位,而最常出現的違建項目包括陽台外推、頂樓加蓋、室內挑高夾層、採光罩等項目。
 
房市街景。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
所謂的建築執照,指的就是,要新建房屋,或是房屋要增建、改建、修建,都必須要申請的執照,且除了設計圖之外,也會詳細記載格局、使用建材甚或是陽台有沒有雨遮等項目,以上皆合法的才會通過核發;至於使用執照,則是在約莫建築物興建進度至7成左右時,政府單位派人去檢核是否有照著建照施工,若有才會核發「使照」。
 
這邊要注意的是,許多建案若要進行「二工」,就會趁著拿到使照後的階段,二次施工原先建照上沒有的項目,而這個若是增建的話,就屬「違建」,若是在民國84年1月1日(含)後新增的違建,都屬於即報即拆,民眾在購屋時不可不慎。
 
而在台灣來說,一般常見的違建包含老舊公寓普遍會出現的頂樓加蓋、新建案主打的夾層屋、包租物件為增加房屋會施做的隔間、透天厝較常出現的占用防火巷等空地增建車庫或廚房等、露台戶加蓋雨遮或玻璃屋等固定物,還有騎樓外推增設鐵捲門,以及一般民眾最難察覺的陽台外推等。
 
擔任台北市違章建築審議委員會委員的不動產律師蔡志揚指出,一般民眾在購屋時,可以去各地方政府的工務局建管處調閱最初核發下來的建築執照原圖縮影圖,對照當時的設計竣工圖和欲購買房屋的現況是否相符,就可以立即得知是否有違建,如果因為年代久遠等種種原因,沒有建照可參考,也可以向各地方政府申請建物測量成果圖進行大致判斷。
 
蔡志揚也提供比較初步的判斷方法,包括沒有產權的夾層、陽台加裝窗戶和遮雨棚、社區屋突出有健身房等。雖然以上情況不一定都是違建,但都得特別謹慎小心,或是不妨按照專家建議,自行調閱建照比對最安心。
 

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