好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導
買房後想立即入住，卻發現屋內還有租客，甚至租約尚未到期、押金也沒有交接清楚，恐讓新屋主陷入進退兩難。房產知識粉專賣厝阿明提醒，購買帶租約的房屋，除了確認產權，更要留意租約效力、押金移轉及交屋條件，以免過戶後才發現房子無法如期入住。
房屋已過戶 租客仍可能有權續住
賣厝阿明指出，依《民法》第425條，租賃物交付承租人後，即使房屋所有權移轉，原則上租賃契約對新屋主仍繼續有效。
例如租客簽下3年租約，房屋出售時還剩2年，新屋主原則上就必須承接租約，不能單純以取得所有權為由要求租客搬離。
不過，法律也有例外，未經公證且租期超過5年的不動產租約，以及未經公證的不定期租約，不適用買賣不破租賃規定。因此，買方簽約前應確認租約期限、公證情形及相關約定，避免誤以為房屋過戶就能立即收回。
押金沒交接 退租恐衍生返還糾紛
除了租約效力，押金也是常見爭議。假設房屋月租2萬元、押金4萬元，前屋主出售房屋時卻沒有將押金交給新屋主，日後租客退租，就可能發生押金究竟應由誰返還的問題。
賣厝阿明表示，依司法實務見解，押金返還義務不一定會隨房屋所有權移轉而當然由新屋主承擔，仍須視押金交付情形及相關約定判斷。
此外，住宅租賃定型化契約應記載事項第16點規定，房屋所有權移轉後租賃關係繼續存在時，原出租人應移交押金及預收租金，並以書面通知承租人。
因此，買賣雙方應在交屋前確認押金金額，可約定由賣方直接移交，或經雙方同意從購屋尾款中結算，並保留書面紀錄，降低後續爭議。
租約到期不搬 不能自行換鎖趕人
若租約已經到期，租客卻遲遲不願搬離，新屋主也不能直接採取強制手段。依《民法》第451條，定期租約屆滿後，若租客繼續使用房屋，而出租人沒有立即表示反對，租賃關係可能轉為不定期租約。
賣厝阿明提醒，屋主應先確認租賃關係是否確實終止，並提前以書面通知、保留往來紀錄。若租客已無合法占有依據，仍拒絕返還房屋，可依法請求遷讓，取得執行名義後再聲請強制執行。
若租約經合法公證，且公證書載明符合《公證法》第13條的逕受強制執行事項，在符合法定條件時，也可能直接聲請法院執行。切勿自行換鎖、斷水斷電或搬走租客物品，以免衍生民事及刑事責任。
