好房網雜誌2025年7月號／撰文：Miranda、圖片提供：Shutterstock
中科效應外溢帶旺海線城市起漲
學區綠帶及交通建設日益成熟
然而中部以北腹地受限，開發量能趨緩，科技大廠、開發商轉向中部以南尋地，受惠於AI應用的國際趨勢，中科園區2024年營收突破1.04兆元，較去年成長10.22％，創下歷史新高，隨著台積電中科台中二期擴建正式進入實質推動階段，關鍵用地──興農高爾夫球場將於4月30日退場，並預計於6月底完成土地點交，隨著公共工程與建廠作業可望於第3季同步啟動，為台中房市投下一顆震撼彈，也讓中科特區再次成為房市焦點。
現階段區域內陸續出現指標建案如富宇、磐鈺和精銳等品牌建商也都紛紛推出新案，科技效應讓蛋白區、蛋黃區房價輪漲，最高達81.2萬元。
以中科生活圈而言，西屯為核心，沙鹿、神岡更受到外溢效應之擴散所影響，過去被喻為蛋白區的地段也輪番上漲。以寶輝建設在西屯區推出的「寶輝THE TOWER」規畫3550坪、3房的產品，最高成交單價達81.2萬元；富宇建設在沙鹿區推出的「富宇漾」規畫2232坪、2至3房的產品，最高成交單價已站上4字頭；磐鈺建設在西屯區推出的「磐鈺雲詠」產品規畫58至65坪、3至4房，實價登錄顯示最高成交單價已達71.2萬元。
此外，中科外擴效應也延伸到了海線，以位於國際機場特區的新案「麗景風和」，鄰近國道三號與捷運橘線O03站，可快速銜接中科園區與水湳經貿園區。建案主打純3房格局、採光通透，實價登錄最高單價已站上4字頭，專案經理郭玉珍指出，中科的購屋熱度近年呈現穩定上揚趨勢，除了台積電擴建帶動大量就業人口移入，區域內的學區、綠帶與交通建設也日益成熟。她指出，中科特區客群以自住型買盤為主，在通勤便利與生活品質兼具的條件下，中坪數3房產品自然成為詢問焦點。
實現AI產業轉型南科四期有譜
楠梓房市聞「積」起舞須留意買在高點
「大南方矽谷計畫」未來將結合南科、沙崙智慧綠能科學城及嘉義至高雄屏東半導體S廊帶科技產業園區，構建以AI為核心之產業生態系，實現「AI產業化、產業AI化」，推動全產業數位轉型應用，全面提升台灣在全球科技產業競爭力。
南科四期有譜，國科會南科管理局在台南市歸仁區台糖沙崙農場一帶籌設「生態科學園區」（即南科四期），力拚7月底前報行政院核定，面積約500公頃，鄰近高鐵及沙崙智慧綠能科學城，市場盛傳為台積電先進製程預定地。
南科四期現正在進行可行性評估，籌設計畫加速送行政院核定。行政院若核定，後續將進行土地變更及二階環評，取得開發許可之後，再進行園區開發作業，粗估整體期程大約需要2到3年，預期2027下半年可以取得開發許可。
南市府都發局長林榮川指出，南科四期園區規畫面積約500公頃，位置鄰近高鐵車站及沙崙智慧綠能科學城，交通方便、腹地面積廣大，加上中研院、工研院、陽明交通大學等學研單位已陸續在附近進駐，周邊生活機能也愈來愈好。
高雄方面，近年來高雄市政府積極招商引資，績效可觀，在楠梓產業園區、橋頭科學園區、亞灣區等建設話題的加持下，高雄吸引了包含台積電在內的諸多國內外知名企業進駐，為當地帶來了大量的高薪人才與就業機會，而這些科技新貴的湧入也帶動高雄房市快速升溫，讓區域房市產生明顯質變。
以楠梓台積電園區來說，就是這樣狀況下出現的高速成長區域。目前楠梓因人口成長快速，且高收入購房者明顯增加，對區域房價產生明顯帶動效果，即便有限貸與政府打炒房等利空因素，近一年楠梓區域大樓產品房價依然上漲了11.45％，超過一成，漲勢相當驚人。近5年區域大樓平均房價也從2021年的不到2字頭，到今年已站穩3字頭，區域房價漲勢相當猛。
不過，須提醒購屋者，楠梓屬於原本高雄的蛋白區，區域房市能快速成長，與產業園區發展順利，特別是護國神山台積電進駐有絕大的關係。由於楠梓房價短線漲幅已不低，加上去年下半年來房市受到限貸、政府打炒房與外部川普關稅的干擾，未來房市走向並不明朗，楠梓房價飆漲的勢頭是否會受阻，購屋者需要謹慎觀察。建議可特別關注台積電設廠動向加以觀察，若未來設廠進度順利，楠梓房市長線仍看多；若計畫生變或延遲，投資客與自住客就有買在高點的可能，須特別留意。
專家認為，賴政府在AI產業鏈的推動發展方向，是非常正確且聚焦在未來全球科技發展與競爭力的關鍵策略，未來AI產業落腳處，房地產也勢必水漲船高，雖然近期房市下修，但可預見的未來，AI科技宅勢將遍地開花。
