記者曹逸雯/台北報導
釣魚台到底是誰的?近來成為國際熱門話題,根據房仲業者經由各面向探討發現,釣魚台周邊海域不僅漁獲量豐富,還蘊藏可觀的原油與天然氣,以市價來估算,釣魚台群島總值達230兆元,從資源面來看的平均土地單價每坪高達1.2068億元。
台灣房屋今(19)日表示,釣魚台列嶼主要由釣魚台島、北小島、南小島、黃尾嶼(黃金嶼)、赤尾嶼(赤金嶼)等5座島嶼及其他岩礁所組成,總面積大約6.344平方公里,主島位於基隆港東偏北約186公里處,相當於高速公路基隆起點到台中王田交流道的距離。
台灣房屋智庫經由各個面向探討釣魚台列嶼的價格後發現,除了在行政面上,釣魚台列嶼的公告現值為每坪628元,總金額11.97億元之外,其實還有許多經濟面的價值。
首先,釣魚台周邊海域的魚獲量豐富,台灣房屋表示,依照國家資源及國土利用的觀點來看,我國每年在釣魚台周邊作業所得將近15億元,以漁業資源永續存在的觀點,釣魚台群島的價值就超過150億元(10%還原利率計算),如以釣魚台群島約6.3平方公里(1,905,750坪)計算,經濟面的土地價值為每坪7,871元。
除了漁獲資源,台灣房屋指出,釣魚台海域埋藏著1000億桶原油以及2000億立方公尺的天然氣,可供中國大陸使用80年,日本使用100年,以市價來計算,平均台灣2,300萬人口,每人可分得800萬至1,600萬元;以每人可分得1,000萬台幣來計算,則釣魚台群島總值高達230兆元,資源面的土地單價更高達每坪1.2068億元。
但若從市場面來討論,台灣房屋也指出,釣魚台列嶼位置偏遠,設施普遍缺乏,開發金額相當大。民生所需若能依賴風力發電設備、蒸餾與淨化設備、以及補給來維繫,創造出基本的生活品質,但後續的維護費用也勢必高昂。
因此,考量釣魚台列嶼的方便性、季風的方向及強度、開發難易度、未來居住生活或補給難易度、可及性以及各島面積、居住方便性等條件,來評估釣魚台群島主島的價格,同時考慮釣魚台列嶼與澎湖無人島的價格關聯性,其間的差異如以調整係數計算,則距離(50%)、面積(30%)、開發程度(30%),總調整率為4.5%,調整後價格為每坪4,941元,整數化為每坪5,000元。
其中,主島面積4.32平方公里(1,306,800坪),總金額約為65.34億元。其餘不足以興建居住房舍、相關的水電、碼頭、機場等設施的離島,由於面積較小且分散各方海域,評估其價格為釣魚台主島的1/2,每坪單價2,500元,金額約為14.97億元,因此市場面總金額約 80.31億元。
除了無法以金錢衡量的主權價值,另外,還有土地法第15條也規定,附著於土地之礦,不因土地所有權之取得而成為私有,因此,海中石油及天然氣開採之利益,也不能為私人所得,因此,資源價值也無法實現。
台灣房屋還表示,由於影響不動產價格的因素眾多,這些因素在實際交易的情況下必然會左右市場運作,若將市場面價格給予55%的權重,加上行政面的公告土地現值,並考量公告現值往往較正常市價為低,使得價格參考性也較低,給予權重10%。
另外35%的權重則給予經濟資源面的價格,經加權計算後,釣魚台列嶼以6.3平方公里(1,905,750坪)計, 綜合計算出來的價值總金額約為97.2255億元,換算土地每坪單價為5,102元。