文／朱福山
近年高房價、少子化的關係，房地產小宅當道的現象越來越明顯，以北台灣為例，20坪以下產品訴求正兩房、兩房兩衛、2＋1房或3房等格局，甚至出現17坪2房、19坪3房的銷售產品，這類微型化產品主要出現在雙北市為主，突顯出居住形態正在轉變中，這其中與家戶人口數的變化脫不了關係。
根據內政部戶口統計資料顯示，從2018年至2023年6月底，五年之間平均家戶人口數從2.71人減少為2.55人，六都之中家戶人口數最少的是台北市2.36人，高雄市2.39人，新北市2.43人，其他三都皆有超過平均水平，顯示區域發展越都會化，每戶人口數將有越少趨勢。
高房價衍生蝸居現象
漢華機構副總經理管清智說：「高房價根本性的結構問題，來自於土地成本太高，加上營建成本高漲及高通膨；大部分民眾實質所得沒有增加，高通膨下自然購買力下滑，然而開發商必須面對高成本，所以低總價、極小化產品，才會出現。」
這類極小化產品，由於成本較低，較好入手，不僅吸引自住客，同樣也招徠投資、投機客青睞，尤其是都會蛋黃區買來租人非自住，所以合不合宜住，對投資、投機客來說根本不重要。
不過，管清智卻觀察到另一個現象，在近年政府打炒房政策下，口袋不夠深的投資、投機客已漸漸退場，自住客比例慢慢拉高，而自住客對於這類產品開始持懷疑態度，「我們也觀察到做極小化產品的建商有減少的現象，市場上會漸漸校正回歸合宜好住的產品，我認為現在差不多是到了尾段的過渡期了。」
看屋關注合宜尺寸
受限於購買力，剛性需求的自住客又必須購買小宅時，建議民眾盡量選擇方正格局，盡量不要去買奇怪的格局，看屋時不妨直接詢問現場銷售人員樣品屋的空間尺寸，尤其是面寬，管清智說：「兩房合宜好住的內客廳，面寬是三米二，但現在高公設比，房型尺寸縮小，所以兩房面寬如果有三米都還可以接受，若縮小到兩米八，則是極限；而房間面寬尺寸，合宜的極限尺寸則是兩米。」
看當層平面圖時，還要注意兩件事情，除了上述提及的格局形狀跟尺寸外，再來就是當層六到八併，兩部電梯較合宜，若15層樓以上，則要三部電梯以上才夠，而當層八併以下，都還算較合宜居住，不過還是要回到建築規畫，且當層越多併，因梯廳走道長，自然就會拉高公設比。
主力兩房型態多元
以目前市場上去化最快的兩房產品為例，主力規格為20坪以下及21至25坪，房型格局可再細分為四種型態：20坪以下「極小兩房」，21至25坪「小兩房」，26至28坪「正兩房」，及28至30坪「大兩房」產品。
除了坪數差別，在衛浴上，還可分一套、一套半（指如廁頻率高於淋浴，所以減少半套淋浴空間）和兩套衛浴的差別，所以市場上出現很多「兩房兩衛」產品，早期沒有這類產品，但現在兩房兩衛的產品訴求多，且機能也很多元。
過去一年青埔主要的交易量，就落在兩房產品，管清智說：「主要成交以合宜的兩房坪數產品為主，反而極小化的兩房交易量沒有變大，所以過度的極小化兩房產品，我認為在逐漸式微，需求落在21至25坪合理的兩房，這是較受自住客青睞的產品規格。」
購買極小宅，建議盡量選擇方正格局，減少浪費室內空間。
交屋浮現宜居問題
事實上這類產品，市場上已經出現三、四年了，當時在新北江翠北、五股洲子洋等重劃區就有這樣的現象出現，目前進入交屋潮，屋主準備入住時，卻發現不合宜住的問題。
深耕合法隔套市場多年的富品創毅工程發言人林泰博表示，「購屋族當初去看預售屋時，從平面、家配圖看不出哪裡特別有問題，但現在面臨交屋潮，才發現真正的問題來了，因為成屋跟當初購買時的平面圖，或樣品屋尺寸上有差異。」
以小宅產品的格局必要條件「當層多併」來看，受限於坪數尺寸大小，難免有長條形、不規則形等房型出現，這類產品走道空間多，銷售時會把這些走道、過道空間，勉強做出一個機能，例如把過道空間放大，放一張沙發、電視牆面，硬擠出一個客廳的空間，實務上入住後會發現它是不好住的尺寸。
少做一動作差很大
林泰博說：「跟屋主到現場丈量時，他們才發現『合宜尺寸』的問題，主要因為交屋後是空屋狀態，而看預售屋時的樣品屋是擺滿的，現場丈量完尺寸後，規劃衣櫃、床等家具時，才發現衣櫃的門不能開，一問才知道，當初在看樣品屋時，屋主根本沒有試著去拉門、開抽屜。」
另外，樣品屋裡的廚房規畫沒有備餐櫃，但現在多數人都希望家裡有微波爐、水波爐、氣炸鍋等；冰箱擺放位置的預留深度也不夠，或是樣品屋裡放的是小尺寸冰箱，現在多數人都希望使用大尺寸冰箱等問題，這些細節都是民眾在賞屋時容易忽略的地方。
留意小人國傢俱
市場上還有些小宅樣品屋，部分業者會客製迷你傢俱，民眾要留意體驗感跟尺寸，尤其是體驗感良好的，要特別留意擺放的傢俱是不是「小人國傢俱」。
「以前17坪要做小兩房很痛苦，但是現在17坪都已經開始做小三房了，比較有道德感的建商，樣品屋的示意圖裡，會把雙人床全部頂到滿。」林泰博說。
除了留意平面圖跟傢俱尺寸外，空間裡的樑柱被埋藏在平面圖、家配圖裡，且通常銷售人員銷售時，不會主動告訴消費者，例如樑就壓在電視櫃上方。
已購客裝修細節
已經買入極小宅的民眾，又該如何裝修？上述提及隱藏樑在電視櫃上方的問題，林泰博建議從樑下直接將櫃子做滿，而櫃子的門扇直接遮到頂，把樑一起包裝起來處理。
在收納空間方面，不要再多做櫃子，建議採用大面積收納法，類似儲藏室概念，可保持收納彈性；多使用複合式的功能設計，例如屏風、鞋櫃、穿鞋椅可以整合，備餐櫃、櫥櫃可以做在一起，「分開做就會多兩個迴旋空間、多兩個佔用空間和一個動線，盡量把它縮短化。」
房間空間不夠的話，可以考慮衣櫥跟床舖相連，譬如進門直接架高10至12公分，類似和室做法，上面直接放床墊，衣櫥直接從地板往上做，省掉床架，若民眾需要收納空間的話，可以再架高一點，架高下方則可以做為收納空間使用。
買得起也要不將就
消費者進場前，最終還是要回到當初的購屋動機是什麼；如果是自住需求，必需考量以後住進去的樣貌、生活形態，如果注重生活機能，目前兩房產品房型多元，包括機能、空間尺寸、合宜的空間配置等，千萬不要因為低總價買得起，便將就極小宅產品，當入住後，問題浮出檯面，未來不僅犧牲生活品質，還要付出更高的成本解決合宜居住的問題。
【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 高房價下 小宅當道 蝸居2房 民嘆宜居大不易 】
