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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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「別人恐懼我貪婪?」 緊跟房市脫魯三部曲!

相關關鍵字

#房市 #交易量 #買賣移轉棟數 #多空觀點

文/賴淑惠

房市喊跌喊殺,修正已經好一段時間,但我身邊不少人,卻依然望之興嘆,自卑自鳴是萬年「房市魯蛇」,他們不少人其實並不是真的買不起,而是遲不入場,引頸觀望,讓我不解的是,房市多頭不敢買,房市空頭也躊躇,想要脫魯?只怕連機會都沒有!

根據內政部統計,今年一至四月全國建物買賣移轉棟數,為85,247棟,相較去年同期增幅約7%,而五月六都的移轉棟數,月增36.6%,創下近29個月以來新高,房市傳出成交量微增,在這種不上不下,又似蠢動的關頭,我想起股神巴菲特的名句,「別人貪婪時我恐懼,別人恐懼時我貪婪」,偏偏人性脆弱,碰上市場反轉,恐懼心魔油然而生,就怕買到「套牢宅」,這時,更要冷靜,鎖定目標,眼明手快!

房價下修,要趁機擠進「淺黃區」嗎?(好房網資料中心)蛋黃區(大刊頭)

■    一步曲:鎖定「淺黃宅」議價熱區

首先,雙北購屋已經不是夢,在這種房市亂世,真的不用委屈自己硬擠什麼低價蛋白區,現在買房的是老大,就算手頭上的資金有限,也不要一股腦只往低價蛋白區鑽,就算買不起蛋黃區,現在的「淺黃宅」,價格已經相對和藹可親多了,舉例來說,如果想在台北市買房,2017年,屋齡較高的萬華區,均價1537萬元,房價約是大安區的二分之一;如果想買年輕一點的物件,新北市像是三重、新莊的重劃區新案,因為建商急著脫手,被趕鴨子上架讓利,價格都已經比前三、四年才買進的新古屋更便宜。

為什麼不直接選更輕鬆的蛋白區?答案很簡單,買房這件事,從來就是個咬緊牙根的苦差事,人必須要在壓力中成長!舉例來說,如果本來有1500萬買「蛋白宅」,已經得用盡洪荒之力,但現在房價回檔,如果牙一咬,可以用1700萬,就能買到生活機能更好,介於蛋白與蛋黃間的的「淺黃宅」,機不可失!為何不能硬ㄍ一ㄥ一把?

■    二部曲:倒掛「新成屋」狠殺九折

選定區域後,我建議大家,因為市場不一樣了,在「房市倒掛」的效應下,現在要買「中古屋」,不如在更便宜的「新成屋」市場掃貨,而務實議價,將是成交關鍵!過去,買中古屋最常參考的出價憑據是「實價登錄」,但用在同一區域的「新成屋」,因為登錄時間點及裝潢補貼等問題,實價僅供參考性,現在議價,不妨直接開出實價的9折。

如此一來,多出來的一成購屋預算,就可以用來換取多一點坪數,如果再讓自己多承擔多一點的買房支出壓力,怎麼算都值得一搏!舉例來說,新北市1200萬的30坪中古兩房宅,如果改買附近重劃區裡的新成屋,加價到1300萬上下,有機會拚到36坪小三房。

■    三部曲:坐收「低利房貸戰」漁翁利

除了房價,隨著房市走低,低利房貸戰火愈燒愈旺,最近的房貸利率,如同中華電信的499之亂,殺到同業相殘,刀刀見骨!2017年,農會系統祭出1.6%低利搶奪房貸大餅,比五大行庫平均房貸利率還低約0.05%,現在台北富邦、中國信託銀行,也擠進全台房貸市占前五大銀行,第一銀與華南銀被擠出五大之外,上海商銀也開出1.56%超低房貸利率,讓不少公民營銀行,也跟推出1.6%以下的低利方案。

這個時候,千萬別跟錢過不去,不妨大膽開口談條件,就算不是每家銀行都願意加入殺價競爭行列,也可以要求像是房貸年限延長、寬限期延長、房貸成數提高等貸款利多方案,趁著銀行為了爭取房貸客戶,無所不用其極的關頭,增加自己買屋的籌碼,坐享漁翁之利。

想搶進低總價、低利率,人同此心、心同此理,但買房子這件事,就像買股票,人人都想低進高出,但談何容易?就算你買的是最厲害的績優股,碰上中美貿易戰也沒招,把漲跌當成唯一指標,這種裹足不前的房市魯蛇心態,恐怕就是買不到房的致命大忌。

切記,房市本來就是一個又一個周期的循環,當量先價行,市場有復甦跡象時,就可以考慮出手,只要依照紀律,精挑「淺黃宅」後,與銀行斡旋談到最滿意的「低利」條件後,無論房市漲跌都無須驚慌,只有能挑戰自己心魔的人,才能突破重圍,成功脫魯!

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