訂閱作者的最新文章 賴淑惠
賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
人氣 57190 評論數

「房市冤魂」四出! 2018三大房價迷思崩解

相關關鍵字

文/賴淑惠

這幾年的台灣房市多頭,走到山窮水盡,許多不可思議的房市異象,紛至沓來,這兩年,許多房市專家、地產學者都大嘆跌破眼鏡,2018已經過了近半,整個房市看似由空到多,卻無力撐價,個中虛實,讓人霧裡看花,當傳統的買房邏輯面臨空前變局,過去被奉為圭臬的「房價鐵律」,恐將成為造就房市冤魂的「房價迷思」,當市場峰迴路轉,要學著見風使舵,方能終得柳暗花明!

迷思一:先求有再求好?「硬ㄍ一ㄥ宅」成王道!

最近,我有個一直在看新北市房子的同事小吳,幾年前,看上一間開價1500萬的小兩房,卻遲遲買不下手,只到最近兩三個月,同棟相似房型的屋主,有人勉強願意以1300萬成交,價錢少了200萬,但,本想「先求有、再求好」,咬牙買下去的小吳,一想到爸媽加妻小,整整五口之家,要這樣硬擠在火柴盒小宅裡,實在心有不甘,最近,房仲偷偷報馬仔,同一區的大坪數三房,屋主幾年來都有委賣,卻始終無法成交,之前一度喊到要2200萬才賣,最近已經可以殺到1600萬以下,讓價幅度高達600萬。

過去買房的思維如今一一被崩解了嗎?(好房資料中心)鑰匙 買房 房子 購屋

像這樣的大小宅價差,真的不是特例,以近幾年的台北市房價盤整狀況看,平均跌幅大概有兩成,但低總價的小宅,平均跌幅可能只13~15%%;而高總價的豪宅或大坪數宅,跌幅有機會落在25%到30%之間,理由很簡單,小宅有自住小資買盤支持,而大坪數宅的市場相對較小,在這種風聲鶴唳的房市寒冬,不得不削價競爭!

在這種市場異象下,過去,房地產專家常掛在嘴上的「先求有、再求好」定律,已經開始被顛覆,因為一來一往,折扣相抵,高總價與低總價物件的價差,已經拉近急縮,從小吳的例子來看,大、小宅的價差雖然仍高達300萬,但議價空間差了400萬,讓他不得不開始重新思考,是否要咬牙「ㄍ一ㄥ上去」,畢竟兩個孩子會長大,在不久的將來,他仍得面臨小房換大房需求,以目前的市況來看,大宅總價雖高,但相對「ㄟ合」,口袋稍微深一點的首購族,未必只能永遠遷就買「求有宅」,開始有機會入手一次到位的「求好宅」。

迷思二:房子永遠「只漲不跌」?冤魂墊底現原形!

過去,房市不管是碰到SARS,還是排山倒海的金融海嘯時,房市微幅下跌後,沉寂一、兩年,最終仍會漲回來,不少老人家也常常告訴晚輩,台灣房市「只漲不跌」,只要買了屬於自己的房子,假以時日,一定會賺錢,但,從現在的市場情況來看,可不一定!最近,房市成交量微增溫,但傳統「量先價行」的房市線形圖,卻始終沒有出現,說穿了,這一波成交的物件,除了所謂的「讓價宅」,接回一些自住買氣外,裏頭有三成左右,都來自年後交屋潮,這種打腫臉充胖子的房市「假性回溫」,如同曇花一現,後面緊追在後的,是5.5萬戶的「寬限冤魂」。

這批從2016年央行解除房市信用管制時購入的「冤魂宅」,至今,三年寬限期已過,2019年進入還本期,撐不住的屋主勢必被打回原形,一旦賣壓出現,法拍量增,目前的假性回溫神話破功,之前釋出量最多的新北市、桃園市、新竹市與台中市,都是下一波房市冤魂熱區,接下來法拍屋市場的物件,是否跟著爆量?將是判斷未來幾年房市景氣的重點指標!更何況,這幾年,邁入高房價時代後,一般上班族薪水不增反降,加上銀行利率低,未來還可能會升息,房子已經不再是保值標的,在可預見的未來,房地產的存在,勢必將回歸最基本的供需原則,不再有套利空間。

迷思三:「以租代買」最划算? 「租金正義」待討!

房市風向的轉變,還有過去「以租代買」的觀念變革,最近越來越多人討論,

房價欲漲無力,但租金卻一飛沖天,數據顯示,「全國租金指數」,今年第一季走高至101.44點,年漲0.71%,台北市的「住宅租金指數」,攀升到101.24點、年漲0.59%,都寫下了歷史新高!這種「房價跌、房租漲」的現象,真的越來越嚴重,以台北市為例,市中心一間不到十坪的小套房,月租金可以喊到1.5萬,如果租個20年,大概就要將近400萬,這價格已經足以在新北市,買到差不多大小的套房,更別說一般再普通不過的單層三房老公寓,月租金動輒要近三萬元,「以租代買」,分期租房,只有房東爽賺,長此以往,小資族的支出,未必比買房划算。

為什麼會漲得這麼誇張?首先,從2014房價下滑開始,房市信心不足,不敢買房的「以租代買族」,大增了六到七萬戶,租屋市場供不應求,讓租金水位,漲高約5%到10%,在供需失衡的市況下,加上房屋稅、地價稅大漲,無樑房東又把稅金支出轉嫁租客,如此一來,被撻伐多年的「房價正義」還沒討回,「租金正義」又成為小資族的新難關,倒底買房好?還是租屋好?論點一直多空交戰,如今,這筆帳恐怕得打掉重練,從頭再算過!

好房News粉絲團

延伸閱讀

請稍候...

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家專題 雜誌 講座 海外置產 土壤液化 好房網TV