文／賴淑惠
這幾年的台灣房市多頭，走到山窮水盡，許多不可思議的房市異象，紛至沓來，這兩年，許多房市專家、地產學者都大嘆跌破眼鏡，2018已經過了近半，整個房市看似由空到多，卻無力撐價，個中虛實，讓人霧裡看花，當傳統的買房邏輯面臨空前變局，過去被奉為圭臬的「房價鐵律」，恐將成為造就房市冤魂的「房價迷思」，當市場峰迴路轉，要學著見風使舵，方能終得柳暗花明！
迷思一：先求有再求好？「硬ㄍ一ㄥ宅」成王道！
最近，我有個一直在看新北市房子的同事小吳，幾年前，看上一間開價1500萬的小兩房，卻遲遲買不下手，只到最近兩三個月，同棟相似房型的屋主，有人勉強願意以1300萬成交，價錢少了200萬，但，本想「先求有、再求好」，咬牙買下去的小吳，一想到爸媽加妻小，整整五口之家，要這樣硬擠在火柴盒小宅裡，實在心有不甘，最近，房仲偷偷報馬仔，同一區的大坪數三房，屋主幾年來都有委賣，卻始終無法成交，之前一度喊到要2200萬才賣，最近已經可以殺到1600萬以下，讓價幅度高達600萬。
過去買房的思維如今一一被崩解了嗎？(好房資料中心)
像這樣的大小宅價差，真的不是特例，以近幾年的台北市房價盤整狀況看，平均跌幅大概有兩成，但低總價的小宅，平均跌幅可能只13~15%％；而高總價的豪宅或大坪數宅，跌幅有機會落在25％到30％之間，理由很簡單，小宅有自住小資買盤支持，而大坪數宅的市場相對較小，在這種風聲鶴唳的房市寒冬，不得不削價競爭！
在這種市場異象下，過去，房地產專家常掛在嘴上的「先求有、再求好」定律，已經開始被顛覆，因為一來一往，折扣相抵，高總價與低總價物件的價差，已經拉近急縮，從小吳的例子來看，大、小宅的價差雖然仍高達300萬，但議價空間差了400萬，讓他不得不開始重新思考，是否要咬牙「ㄍ一ㄥ上去」，畢竟兩個孩子會長大，在不久的將來，他仍得面臨小房換大房需求，以目前的市況來看，大宅總價雖高，但相對「ㄟ合」，口袋稍微深一點的首購族，未必只能永遠遷就買「求有宅」，開始有機會入手一次到位的「求好宅」。
迷思二：房子永遠「只漲不跌」？冤魂墊底現原形！
過去，房市不管是碰到SARS，還是排山倒海的金融海嘯時，房市微幅下跌後，沉寂一、兩年，最終仍會漲回來，不少老人家也常常告訴晚輩，台灣房市「只漲不跌」，只要買了屬於自己的房子，假以時日，一定會賺錢，但，從現在的市場情況來看，可不一定！最近，房市成交量微增溫，但傳統「量先價行」的房市線形圖，卻始終沒有出現，說穿了，這一波成交的物件，除了所謂的「讓價宅」，接回一些自住買氣外，裏頭有三成左右，都來自年後交屋潮，這種打腫臉充胖子的房市「假性回溫」，如同曇花一現，後面緊追在後的，是5.5萬戶的「寬限冤魂」。
這批從2016年央行解除房市信用管制時購入的「冤魂宅」，至今，三年寬限期已過，2019年進入還本期，撐不住的屋主勢必被打回原形，一旦賣壓出現，法拍量增，目前的假性回溫神話破功，之前釋出量最多的新北市、桃園市、新竹市與台中市，都是下一波房市冤魂熱區，接下來法拍屋市場的物件，是否跟著爆量？將是判斷未來幾年房市景氣的重點指標！更何況，這幾年，邁入高房價時代後，一般上班族薪水不增反降，加上銀行利率低，未來還可能會升息，房子已經不再是保值標的，在可預見的未來，房地產的存在，勢必將回歸最基本的供需原則，不再有套利空間。
迷思三：「以租代買」最划算？ 「租金正義」待討！
房市風向的轉變，還有過去「以租代買」的觀念變革，最近越來越多人討論，
房價欲漲無力，但租金卻一飛沖天，數據顯示，「全國租金指數」，今年第一季走高至101.44點，年漲0.71％，台北市的「住宅租金指數」，攀升到101.24點、年漲0.59％，都寫下了歷史新高！這種「房價跌、房租漲」的現象，真的越來越嚴重，以台北市為例，市中心一間不到十坪的小套房，月租金可以喊到1.5萬，如果租個20年，大概就要將近400萬，這價格已經足以在新北市，買到差不多大小的套房，更別說一般再普通不過的單層三房老公寓，月租金動輒要近三萬元，「以租代買」，分期租房，只有房東爽賺，長此以往，小資族的支出，未必比買房划算。
為什麼會漲得這麼誇張？首先，從2014房價下滑開始，房市信心不足，不敢買房的「以租代買族」，大增了六到七萬戶，租屋市場供不應求，讓租金水位，漲高約5％到10％，在供需失衡的市況下，加上房屋稅、地價稅大漲，無樑房東又把稅金支出轉嫁租客，如此一來，被撻伐多年的「房價正義」還沒討回，「租金正義」又成為小資族的新難關，倒底買房好？還是租屋好？論點一直多空交戰，如今，這筆帳恐怕得打掉重練，從頭再算過！
