文/賴淑惠
最近，有不少房市專家宣稱「台灣將全面進入低成交時代！」這個消息，對購屋族來說，是好事一樁嗎？隨著成交量越來越低，過去幾年，大家奉之為圭臬的「實價登錄」，可供參考的價格越來越少，購屋族出價引據無門，但誰也不願意當冤大頭，市場觀望態勢，只會越來越濃。
成交量驟跌，民眾可參考的實價登錄資料也跟著減少，也少了出價依據（好房網News記者 陳韋帆／攝影）
實價登錄全面失靈？買房出價攻心計！
最近，好友小許在北投看上一間中古公寓，屋主開價一坪50萬，25坪的小三房公寓，總價1250萬，這價錢，比起市中心，的確是輕薄短小多，出價斡旋前，他跟大多數人一樣，上網看了實價登錄，沒想到不但這棟物件近一年沒有成交紀錄，他擴大搜尋範圍，方圓百里的類似物件，近兩年也沒有人賣屋！「這樣我要怎麼出價？」
房仲聲聲說，這樣的價格千載難逢，小許苦惱極了，他看到最接近的價格記錄，是一間三年半前賣出的大三房公寓，當時，還在房價高點，一坪約55萬，表面上的數字看起來，現在的房價好像是跌了，但畢竟是幾年前的事，如果照著出價，豈不是拿自己的血汗錢開玩笑？
「這樣的情況，未來兩年，只會越來越多！」有房仲私下抱怨，現在他們都不會賣房子了，以前跟客人說，屋主開價比實價登錄還便宜，多少可以看到買家有點鬆動的表情，現在他們直接被白眼，買家都覺得，比實價登錄低是最基本的，但要低多少才算滿意？他們又說不出個所以然，過去幾年的買屋寶典「實價登錄」，已經沒人放在眼裡，像小許這樣想危機入市的屋主，只能瞎子摸象，最後是買貴了還是占到便宜了？完全沒個準！
這種時候，誰都怕被坑了，當交易量跌到連「實價」都不「實價」了，就不能買房了嗎？當然不是！小許先跟房仲表達意願，有空就帶不同家人去看屋，但遲遲不肯出價，房仲急了，頻頻勸他先出價就就可以談，小許這才不慌不忙的打聽，屋主要多少錢才收斡旋金？前一個議價的買家又出了多少？房仲面露難色，狀似透露添大機密的說，上一個出到1150萬，屋主還是不肯賣，「不如加到1175萬，有機會成交！」小許不動聲色，偷偷到另一家也接了這個物件的房仲詢問，佯裝看屋客的他，確知最後出價是1150萬無誤，才放心加到1160萬試探屋主，來來回回大半個月，屋主終於撐不住，同意以1168萬的好彩頭價成交，換算下來，一坪46萬，是實價登錄價的84折。
雞蛋裡頭挑房子 低於實價勇闖蛋黃區
這樣的成交價，滿意嗎？小許笑說，「怎麼可能會滿意？」有朋友笑他，這種亂世敢買屋，心臟很大顆喔！但，小李心中很明白，以前，一千萬出頭，他只能往新北市看，現在可以找到台北市門牌的北投，等於是「在蛋黃區裡挑蛋白」，這已經往前邁進了一大步，當實價登錄失靈，現在買屋開價，只能靠感覺說話嗎？不，有更科學一點的選擇方法！
首先，實價仍有「最低」參考價值，高於實價的高傲屋主直接淘汰，列入拒絕往來戶，起碼要低於實價的9折，才可列入考慮清單；其次，詳列出考慮物件後，可不是越便宜的越好，這種時候，選「折扣」不如選「區域」！
舉例來說，以前受限於預算，只能看新北市的林口鶯歌等區域，現在就算開價已經依實價打了8折，跟板橋、中和打85折相比，我建議寧可往新北的相對蛋黃區板橋、中和移動，同理可推，過去看新北第一圈的看屋客，不要受限實價折扣數，再往雙北交接的相對蛋黃區移動，像是文山、北投，就算越往蛋白移動，降幅就越低，但不要只想著便宜成交，這絕對是一個雞蛋裡挑房子的好機會，頭過身就過！
所以，「實價」不是不能參考，而是要算到刀口上，一心想著要買到最便宜，就像撿石頭的故事一樣，永遠只會覺得不滿足，但如果能善用實價數字，用數字說話，條例出每個地方的降幅，就能找出最適合自己往前邁進的區域，千金難買心頭好，菜市場式的錙銖必較，不如逢低買到一個心滿意足！
