文/張欣民
房地合一稅已經表訂在明年元旦起開始實施了，課稅申報作業要點也已經出爐，可是還是有很多人霧煞煞，甚至有些人是一知半解，有些似是而非的說法，像是什麼成立一人公司、399吃到飽等。本文就是要幫大家破解這一些市場迷思，不要被人誤導，更不要因而漏繳該繳的稅，到時要補稅又罰款呢！
該趕在房地合一前買房嗎，預售屋或成屋或舊公寓有利呢？(好房資料中心)
迷思一、成立一人公司不用繳房地合一稅
公司法人買賣房地產不課房地合一稅，原本就這樣，是以17%的營所稅課稅，相較於前者最高要課到45%，似乎省很大，但這只是表面上的節稅，實際上精算後不見得省呢！因為公司法人賣房地產獲利除了營所稅17％之外，還要負擔盈餘未分配加徵的10％稅負，以實際獲利計算，其實仍須繳交到25.3％的稅率。
迷思二、房地合一稅不利預售屋
很多人都說實施新稅制後對預售屋最不利，因為完工時程一定落在明年，未來一旦再賣掉，絕對適用新稅制，要繳交較高的稅負，很多業者也相信，所以在年底之前鋒頭都被成屋給搶走，預售屋銷售業者有一籌莫展的情形。
從景氣走勢來看，現在是景氣高點，確實不宜購買預售屋，因為等預售屋完工交屋後房價鐵定是下跌的。但是房地合一稅是有所得才課稅，一兩年後賣該房子要賺錢的機會很低，頂多是平盤，根本不會有所得稅的問題，所以不是「房地合一稅不利預售屋」，是目前的時機點不利於預售屋。
但再回到房地合一稅本身來看，如果你購買預售屋的目的不是為了賺取短期增值價差，而是要長期自住使用，交屋日落在明年，對這些自用住宅持有者，新制的售屋利得稅負反而會較舊制略輕呢。
特別是新制保障自用住宅獲利低於400萬元，可以全數免稅，舊制則無此優惠；即使獲利超過400萬元，新制亦只按10%稅率課徵利得稅。被課稅者若再經由換屋，不論「大換小」或「小換大」，透過重購退稅，亦可完全或部分消除利得稅負。因此，已購進預售屋並決定做為自用住宅使用的民眾，可以不必急於解約，亦毋須擔心明年新制合一課稅施行時，會受到重稅衝擊。
迷思三、房地合一稅上路後將造成房價下跌
這是一些反對房地合一稅人士的很重要說詞，但卻很明顯的是個大迷思，就以很多早就實施房地合一實價課稅的國家來看（如英美國家），當地的房價是有漲有跌，並不是說實施房地合一稅就會造成房價下跌。
房價上漲或下跌有很多外部的因素，稅制改變是其中之一，實際上今年來房價就有鬆動的情形，這跟整體景氣循環、資金、市場供需、購買力等等因素都有關，即使政府沒有推動稅改房地合一稅，國內房價還是會修正的。
迷思四、「399吃到飽」自住免稅啦
房地合一稅為鼓勵民眾長期持有房子自住，而不是短線炒作，所以有自住持續六年400萬免稅額的設計，於是就有投資客宣稱將來可以在自住的前提下，讓房價的增值空間控制在400萬以內，如此就不會被課到房地合一稅，如此來炒作房地產。
這是個天大的迷思，實務上誰可能去操控房價的漲跌幅呢？唯一可能性是透過虛報實價登錄的價格，但這可是違法的。而且要符合自住條件須持續自住長達六年，六年間的房市景氣更是充滿了變數，投資客能忍受這麼長的不確定環境嗎？大筆資金被綁住長達六年符合投資效益嗎？
迷思五、房地合一稅時代老房子得要繳更多稅
雖然房地合一稅定有日出條款，明年元旦起買進再賣出的房子才會被課到稅，可是還是有不少持有多年老房子的人擔心，特別是高總價或是商用不動產產品，擔心未來賣掉房子會被課到較高名目的稅負（即使不是房地合一稅），因此已經開始預做準備，在年底之前做出一個左手賣給右手的動作，藉此來墊高房子的持有成本，免得多年的增值價差被稅給吃掉！
