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張欣民 張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
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請勿掉進房地合一稅的市場迷思

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#房地合一 #成屋 #公寓 #預售屋 #買房 #多空觀點 #置產秘訣

文/張欣民

房地合一稅已經表訂在明年元旦起開始實施了,課稅申報作業要點也已經出爐,可是還是有很多人霧煞煞,甚至有些人是一知半解,有些似是而非的說法,像是什麼成立一人公司、399吃到飽等。本文就是要幫大家破解這一些市場迷思,不要被人誤導,更不要因而漏繳該繳的稅,到時要補稅又罰款呢!

該趕在房地合一前買房嗎,預售屋或成屋或舊公寓有利呢?(好房資料中心)
3.客廳有15坪大,沙發、茶几都是訂製款。

迷思一、成立一人公司不用繳房地合一稅

公司法人買賣房地產不課房地合一稅,原本就這樣,是以17%的營所稅課稅,相較於前者最高要課到45%,似乎省很大,但這只是表面上的節稅,實際上精算後不見得省呢!因為公司法人賣房地產獲利除了營所稅17%之外,還要負擔盈餘未分配加徵的10%稅負,以實際獲利計算,其實仍須繳交到25.3%的稅率。

迷思二、房地合一稅不利預售屋

很多人都說實施新稅制後對預售屋最不利,因為完工時程一定落在明年,未來一旦再賣掉,絕對適用新稅制,要繳交較高的稅負,很多業者也相信,所以在年底之前鋒頭都被成屋給搶走,預售屋銷售業者有一籌莫展的情形。

從景氣走勢來看,現在是景氣高點,確實不宜購買預售屋,因為等預售屋完工交屋後房價鐵定是下跌的。但是房地合一稅是有所得才課稅,一兩年後賣該房子要賺錢的機會很低,頂多是平盤,根本不會有所得稅的問題,所以不是「房地合一稅不利預售屋」,是目前的時機點不利於預售屋。

但再回到房地合一稅本身來看,如果你購買預售屋的目的不是為了賺取短期增值價差,而是要長期自住使用,交屋日落在明年,對這些自用住宅持有者,新制的售屋利得稅負反而會較舊制略輕呢。

特別是新制保障自用住宅獲利低於400萬元,可以全數免稅,舊制則無此優惠;即使獲利超過400萬元,新制亦只按10%稅率課徵利得稅。被課稅者若再經由換屋,不論「大換小」或「小換大」,透過重購退稅,亦可完全或部分消除利得稅負。因此,已購進預售屋並決定做為自用住宅使用的民眾,可以不必急於解約,亦毋須擔心明年新制合一課稅施行時,會受到重稅衝擊。

迷思三、房地合一稅上路後將造成房價下跌

這是一些反對房地合一稅人士的很重要說詞,但卻很明顯的是個大迷思,就以很多早就實施房地合一實價課稅的國家來看(如英美國家),當地的房價是有漲有跌,並不是說實施房地合一稅就會造成房價下跌。

房價上漲或下跌有很多外部的因素,稅制改變是其中之一,實際上今年來房價就有鬆動的情形,這跟整體景氣循環、資金、市場供需、購買力等等因素都有關,即使政府沒有推動稅改房地合一稅,國內房價還是會修正的。

迷思四、「399吃到飽」自住免稅啦

房地合一稅為鼓勵民眾長期持有房子自住,而不是短線炒作,所以有自住持續六年400萬免稅額的設計,於是就有投資客宣稱將來可以在自住的前提下,讓房價的增值空間控制在400萬以內,如此就不會被課到房地合一稅,如此來炒作房地產。

這是個天大的迷思,實務上誰可能去操控房價的漲跌幅呢?唯一可能性是透過虛報實價登錄的價格,但這可是違法的。而且要符合自住條件須持續自住長達六年,六年間的房市景氣更是充滿了變數,投資客能忍受這麼長的不確定環境嗎?大筆資金被綁住長達六年符合投資效益嗎?

迷思五、房地合一稅時代老房子得要繳更多稅

雖然房地合一稅定有日出條款,明年元旦起買進再賣出的房子才會被課到稅,可是還是有不少持有多年老房子的人擔心,特別是高總價或是商用不動產產品,擔心未來賣掉房子會被課到較高名目的稅負(即使不是房地合一稅),因此已經開始預做準備,在年底之前做出一個左手賣給右手的動作,藉此來墊高房子的持有成本,免得多年的增值價差被稅給吃掉!

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