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張欣民 張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
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台灣會成為下一個希臘? 房市會不會步後塵呢?

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#希臘 #歐元區 #歐豬 #希臘倒債 #多空觀點

文/張欣民

近來希臘倒債危機搞得全世界都灰頭土臉,台灣甚至有期刊用「台灣比你想的更接近希臘」當封面故事,看來寶島台灣似乎岌岌可危?特別是最近台灣房市景氣開始反轉,若對比近年來希臘的房市概況,台灣房市會不會步入希臘的後塵呢?

希臘比我們想的更接近台灣嗎(Anson Chang提供)希臘聖托里尼的海景公寓,細心找也是能找到親民價格。(Anson Chang提供)

最近希臘倒債危機,已經演變成希臘賴債危機,特別是歐元區都高度緊張,事實上,全球經濟金融情勢也被希臘搞得昏頭土臉。媒體直指在希臘,政客玩弄民粹,不斷加碼年金福利,寧可破產,也不願改革,寧可賴帳,也不願還錢。

場景轉到台灣,台灣年金制度比希臘更優渥,人口急速老化…等,「今日希臘,就是明日台灣」,一點都沒有「別人的失敗,就是我的快樂」的味道,昔日寶島台灣似乎就將像希臘一樣,淪落到國不成國、家不成家的地步,台灣真的有這麼慘嗎?台灣真的要「自我求敗」到這個程度嗎?

此時有經濟學家就跳出來,以國內金融經濟相關指標指稱:「台灣外匯存底高、沒有外債,不會變成希臘」,於是在國內公共論壇上又形成另一種「一中各表」的奇特現象,所以說台灣會不會希臘化?短時間內恐怕還難有定論,但在民粹誤國這部分,台灣跟希臘比起來可說是一點都不遜色,至於房市會不會步上希臘後塵,在最近台灣房市景氣趨勢反轉下,倒是值得政府及民眾多關注!

在希臘賴帳危機之下,該國各項金融經濟指標幾乎都嚴重惡化,自殺率高、失業率高(25.6%)等等,亟需大資金挹注的當地房市也陷入無量下跌的狀態。自從2009年希臘爆發債務危機以來,由於民眾無業、無錢、無力購屋,加上金融緊縮,民眾房貸成數由七成降到三成五,過去也有高達八成的民眾可從銀行借錢購屋,逐步降到只有17%的民眾可貸到款,現在則面臨到銀行已經沒錢可借了!

根據希臘中央銀行的調查數據顯示,希臘房價指數從2008年的歷史高點(102.6點)一路下滑,到今年第一季為止(65.2點)已經下跌36.5%,首都雅典房價跌幅更大,這段時間跌幅超過37.7%。至於成屋市場的流通天數也從2009年的大約5個月,拉長到將近一年的時間才有機會成交;市場的議價空間也從12.6%拉大到20.7%,房屋的變現性大大的降低。

台灣與希臘的房價指數走勢圖

Source:Bank of Greece & Sinyi Realty 

希臘房市低迷、價跌量縮,最主要是金融系統出問題,若是歐元區願再出手救援,希臘人民也能夠努力工作擺脫破產危機,房地產市場買氣還是會慢慢回復的,只是這復原期可能會很長、很慢!

反觀台灣房市,並沒有希臘的金融系統風險,市場資金還是非常充裕,利率也還維持低檔,房價還是一直高檔盤整,這些都跟希臘不同。跟希臘較像的是交易量持續萎縮,但交易量萎縮是房價太高及政策打壓的關係,這點跟希臘也是不一樣的。

更重要的是台灣經濟成長率還可維持3%以上(希臘是負成長),失業率還不到4%,更重要的事台灣沒有外債,所以不管是經濟面或是房地產市場都不用擔心希臘化!

只是台灣房市經過10多年的長多格局,現在已來到強弩之末,未來房價下修已是無庸置疑,到時就會跟希臘房市一樣出現價跌量縮情形,如果政府在利率及信用管制等政策上沒有拿捏得當,房價持續下跌所衍生的問題,恐怕就不是希臘化,而是房市問題台灣化!

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