來相招到金門買房子？

文/張欣民

五月海峽兩會「夏張會」在金門舉行，最近市場又在談論離島博弈條例，有學生也在問可不可以到金門買房子？因此在國內這波房市景氣走到「鄉漲」之後，會不會下一步就是「島漲」呢？倒是蠻值得進一步觀察的。

五月份「夏張會」在金門舉行，敲定了未來金門水從對岸福建來，這點好像沒有引來太多的政治聯想（因為臍帶連到「祖國」去了），倒是金門要不要開放博弈，張志軍的公開表態反對，引來了干涉內政的反彈聲浪。

離島設置博弈 牽動當地房市發展前景

事實上，金門或是澎湖、馬祖等這些離島設不設置博弈，在在都牽動當地房地產市場的開發前景，以及地價與房價增值無限想像空間，因此對於財團或是商人都是主張、贊成離島設立賭場的，只是這種商業開發與傳統保守力量間的拔河，恐怕還有得吵呢！

姑不論這些紛擾，剛好最近有一個致理技術學院推廣中心房地產課程的學生問我，說有人在招團要一起去金門買套房（團購可以殺價），一戶約500~600萬元，每月出租約有2萬元的租金，能不能買呢？金門的法令跟台灣一樣嗎？

嘿，這倒是一個長期觀察國內外房地產市場的我很少關注到的地方，我想很多台灣本島的民眾可能也跟這個學生一樣，難免對這個地方的房市會有一些疑問，甚至懷疑她是不是另一個「海外」房地產市場，用另外一套法令規範房地產交易！

金門的房地產法令跟台灣一樣嗎？

這看起來是個有點無厘頭的問題，對很多「本島」的人而言卻是確實存在的。只是稍稍深入一想，這個疑問就自然化解了，台澎金馬是一個政治實體，其法令規範當然是一致的，不可能有一國兩制、一國三制等等情形出現，台灣本島的奢侈稅及剛通過的房地合一稅，當然也是澎湖金馬等地房市交易依循的遊戲規則。

回過頭再來看看金門這樣的套房產品可不可以買？能不能買呢？

實際上，房地產市場雖然有很強的在地性，可是評估一個房地產產品可不可以買？值不值得買？是有一套非常簡單適用於全世界的通則，那就是租金報酬率。以總價500~600萬元的套房，每個月租金2萬元計算，租金報酬率落在4~4.8%之間，與台灣本島套房產品的租金行情比較是高的，更是有定存的三倍之多，表面上來看，是不錯的投資標的！

但你若光這樣分析就去買了一戶兩戶，那你可能就踏入類似投資海外房地產的風險與陷阱之中，怎麼說呢？

投資金門房市的可能風險

第一點，房價合理嗎？500~600萬元對很多人而言並不是很大的金額，在台灣要買個像樣點的房子也不容易，因此可能就忽略掉評估這樣房子總價及單價的合理性。假設這間套房坪數是15坪，500~600萬元的套房，等於每坪單價是33~40萬元，即使總價你負擔得起，但這樣的單價明顯不合理，已經比台中、高雄的房價還高了，將來想要轉手，會不會連「平轉」都有困難，也就是說想要不賺不賠安全下莊都不可能！

第二點，仍是延續上一點房價合理性而來，你有去實價登錄平台上比比價嗎？這就是資訊透明化的好處，近幾年來金門每年房屋交易量都在200件以上，2014年更創新高達到356件，同樣地段、類似的產品成交總價與單價都可以好好搜尋、比較一番，免得自己受騙上當。

資料來源：內政部

第三點，租金合理性及租屋市場需求強度。套房每個月租金要收到2萬元，在台灣本島恐怕也是不容易，更不要說是在金門了。所以這是不是個膨風的租金行情？要實地去查證，若是膨風一點也沒關係，每個月若可以租個1.5萬元也不錯，至少還有3%的租金報酬率，但是最怕是當地租屋需求不強，表面租金報酬率再高，一旦房子租不掉，則租金報酬率就是零。（這點也適用海外房地產）

第四點，套房產品有其生存的特殊環境，要是辦公商圈、百貨商圈、捷運商圈及大學商圈，並不是任何地方都適合買套房，金門只有金門大學附近有學生套房之需求，只是學生套房租金超過一萬，恐怕就乏人問津了，所以這個套房位於何處？還是要好好瞭解一下。

金門自從解除戰地任務之後，支撐當地經濟活動的阿兵哥大幅減少，即使這幾年拜小三通之賜，觀光人潮及商業活動還能維持在一定水準之上，但跟阿兵哥全盛時期比較，金門的黃金歲月可說已經過去了，近年雖有不少「台灣人」將戶籍遷到金門，但都不是在當地居住、在當地消費的人口，主要是看到金門的相關福利，所以並沒有實質帶動金門房屋市場的需求。

沒到廈門 不知金門之落後！

儘管如此，隨著全台房屋市場的蓬勃發展，過去10年來金門的房屋交易量也有明顯的成長，這可以從建物買賣移轉件數看出來，從新建物的供給量也看得出來，從房仲的家數成長到14家也可看得出來。

但金門房市畢竟太小太小了，當全台的房市景氣全面下滑之後，金門房市也無法自外於此一潮流趨勢，有個老朋友從金門小三通到廈門後，感慨的說，「沒到廈門，不知金門之落後！」或許這也點出金門房市的困境，此一房市想要有爆發力，除非有博奕、有賭場，但這不只對岸反對，台灣內部都喬不攏呢，談何容易！