訂閱作者的最新文章 張欣民
張欣民 張欣民,不動產學院創辦人,在房地產業界人稱不動產智庫,媒體稱「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
人氣 28357 評論數

來相招到金門買房子?

相關關鍵字

#金門 #買房 #鄉漲 #島漲 #博弈 #多空觀點

文/張欣民

五月海峽兩會「夏張會」在金門舉行,最近市場又在談論離島博弈條例,有學生也在問可不可以到金門買房子?因此在國內這波房市景氣走到「鄉漲」之後,會不會下一步就是「島漲」呢?倒是蠻值得進一步觀察的。

五月份「夏張會」在金門舉行,敲定了未來金門水從對岸福建來,這點好像沒有引來太多的政治聯想(因為臍帶連到「祖國」去了),倒是金門要不要開放博弈,張志軍的公開表態反對,引來了干涉內政的反彈聲浪。

金門(在地大小事/大刊頭主視覺)

離島設置博弈 牽動當地房市發展前景

事實上,金門或是澎湖、馬祖等這些離島設不設置博弈,在在都牽動當地房地產市場的開發前景,以及地價與房價增值無限想像空間,因此對於財團或是商人都是主張、贊成離島設立賭場的,只是這種商業開發與傳統保守力量間的拔河,恐怕還有得吵呢!

姑不論這些紛擾,剛好最近有一個致理技術學院推廣中心房地產課程的學生問我,說有人在招團要一起去金門買套房(團購可以殺價),一戶約500~600萬元,每月出租約有2萬元的租金,能不能買呢?金門的法令跟台灣一樣嗎?

嘿,這倒是一個長期觀察國內外房地產市場的我很少關注到的地方,我想很多台灣本島的民眾可能也跟這個學生一樣,難免對這個地方的房市會有一些疑問,甚至懷疑她是不是另一個「海外」房地產市場,用另外一套法令規範房地產交易!

金門的房地產法令跟台灣一樣嗎?

這看起來是個有點無厘頭的問題,對很多「本島」的人而言卻是確實存在的。只是稍稍深入一想,這個疑問就自然化解了,台澎金馬是一個政治實體,其法令規範當然是一致的,不可能有一國兩制、一國三制等等情形出現,台灣本島的奢侈稅及剛通過的房地合一稅,當然也是澎湖金馬等地房市交易依循的遊戲規則。

回過頭再來看看金門這樣的套房產品可不可以買?能不能買呢?

實際上,房地產市場雖然有很強的在地性,可是評估一個房地產產品可不可以買?值不值得買?是有一套非常簡單適用於全世界的通則,那就是租金報酬率。以總價500~600萬元的套房,每個月租金2萬元計算,租金報酬率落在4~4.8%之間,與台灣本島套房產品的租金行情比較是高的,更是有定存的三倍之多,表面上來看,是不錯的投資標的!

但你若光這樣分析就去買了一戶兩戶,那你可能就踏入類似投資海外房地產的風險與陷阱之中,怎麼說呢?

投資金門房市的可能風險

第一點,房價合理嗎?500~600萬元對很多人而言並不是很大的金額,在台灣要買個像樣點的房子也不容易,因此可能就忽略掉評估這樣房子總價及單價的合理性。假設這間套房坪數是15坪,500~600萬元的套房,等於每坪單價是33~40萬元,即使總價你負擔得起,但這樣的單價明顯不合理,已經比台中、高雄的房價還高了,將來想要轉手,會不會連「平轉」都有困難,也就是說想要不賺不賠安全下莊都不可能!

第二點,仍是延續上一點房價合理性而來,你有去實價登錄平台上比比價嗎?這就是資訊透明化的好處,近幾年來金門每年房屋交易量都在200件以上,2014年更創新高達到356件,同樣地段、類似的產品成交總價與單價都可以好好搜尋、比較一番,免得自己受騙上當。

金門房屋市場新供給量與需求量統計(張欣民 名家圖表)

資料來源:內政部

第三點,租金合理性及租屋市場需求強度。套房每個月租金要收到2萬元,在台灣本島恐怕也是不容易,更不要說是在金門了。所以這是不是個膨風的租金行情?要實地去查證,若是膨風一點也沒關係,每個月若可以租個1.5萬元也不錯,至少還有3%的租金報酬率,但是最怕是當地租屋需求不強,表面租金報酬率再高,一旦房子租不掉,則租金報酬率就是零。(這點也適用海外房地產)

第四點,套房產品有其生存的特殊環境,要是辦公商圈、百貨商圈、捷運商圈及大學商圈,並不是任何地方都適合買套房,金門只有金門大學附近有學生套房之需求,只是學生套房租金超過一萬,恐怕就乏人問津了,所以這個套房位於何處?還是要好好瞭解一下。

金門自從解除戰地任務之後,支撐當地經濟活動的阿兵哥大幅減少,即使這幾年拜小三通之賜,觀光人潮及商業活動還能維持在一定水準之上,但跟阿兵哥全盛時期比較,金門的黃金歲月可說已經過去了,近年雖有不少「台灣人」將戶籍遷到金門,但都不是在當地居住、在當地消費的人口,主要是看到金門的相關福利,所以並沒有實質帶動金門房屋市場的需求。

沒到廈門 不知金門之落後!

儘管如此,隨著全台房屋市場的蓬勃發展,過去10年來金門的房屋交易量也有明顯的成長,這可以從建物買賣移轉件數看出來,從新建物的供給量也看得出來,從房仲的家數成長到14家也可看得出來。

但金門房市畢竟太小太小了,當全台的房市景氣全面下滑之後,金門房市也無法自外於此一潮流趨勢,有個老朋友從金門小三通到廈門後,感慨的說,「沒到廈門,不知金門之落後!」或許這也點出金門房市的困境,此一房市想要有爆發力,除非有博奕、有賭場,但這不只對岸反對,台灣內部都喬不攏呢,談何容易!

金門的福利措施

1.公車、船〈免費〉

2.幼稚園〈免費〉

3.國小、國中只需要繳家長代辦費

4.國小、國中營養午餐免費

5.60歲以上老人津貼6000元

6.年滿18歲以上設籍金門滿一年,每年可以批發價購買三節家戶配酒一打

7.1800CC以下車輛免收燃料稅

8.設籍半年以上可以透過小三通去大陸

 

好房News粉絲團

延伸閱讀

請稍候...

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 雜誌 講座 專題 土壤液化 好房網TV 海外置產