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蔡志雄 蔡志雄律師,不動產經紀人考試榜眼,執業律師十餘年,專長為婚姻家事相關領域,平日喜愛以獨立思維觀察投資波動,曾在廣播與電視節目中分享婚姻法律心得及投資觀念,期許大家共享經濟自由的樂趣。
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買房當包租公 謹慎資金的槓桿變化

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文/蔡志雄

買房出租一定要趁房價下跌,但要斟酌經濟能力,也不能跌越多買越多。為甚麼不能跌越多買越多?舉例來說:用一百萬自備款加上貸款二百萬,買了一間三百萬的房子,出租後每月租金一萬二,拿來付房貸剛剛好,在房價上漲的時候,也許五年後這間房子就漲到五百萬,光房價上漲就足夠還清房貸。

所以,可以選擇繼續坐收租金,讓房客繳租金償還房貸;或者選擇把房子賣掉,得到價金五百萬,因為房客已經還了五年大約四分之一的房貸,所以房貸只剩下一百五十萬,也就是扣掉房貸還可以實拿三百五十萬。最初只花了一百萬,五年後拿三百五十萬回來,這是房價賺租金也賺,難怪這些年房價上漲讓大家趨之若鶩。

那如果房價下跌呢?一樣用一百萬自備款加上貸款二百萬,買了一間三百萬的房子,出租後每月租金一萬二,拿來付房貸剛剛好,但五年後房價只剩兩百萬,假設這時候把房子賣掉,卻只得到價金二百萬,因為房客已經還了五年大約四分之一的房貸,所以房貸只剩下一百五十萬,扣掉房貸你只能實拿五十萬,最初你花了一百萬,五年後只拿五十萬回來,而且雖然房客償還了五十萬房貸,但房價竟然賠了一百萬,這是賺了租金賠了房價,套句股票的術語叫『賺了股息賠了價差』,所以結論倒賠了五十萬。

也許那有人會說,不賣就好啦,繼續收房租,讓房客繼續付租金繳納房貸。但既然房價是下跌的趨勢,天知道二十年後等房客富的租金繳完房貸時,房價還剩下多少。尤其是為了放大槓桿效應借錢買房,當資金吃緊時也容易被迫賣房斷頭出場。

所以,房價上漲時適合借錢買房子,但房價下跌就未必啦。房價上漲的時候人人勇於買進,光房價上漲的價差還貸款都綽綽有餘,但房價下跌就不是這樣囉,賣掉不但要還貸款,還會侵蝕到本金。

所以房價下跌固然出租投資報酬率比較高,但也要考慮房價的損失,視自己的經濟能力,量力而為,進可攻退可守。千萬不要跌越多買越多,沒錢還借錢來買,當貸款、債務超過經濟能力的臨界點,那買房子跟買股票一樣,也是會被斷頭的。

蔡志雄 包租公(本文摘自「我是612-我當包租公 包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術」著作內容)更多內容歡迎前往試閱……

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