文／蔡志雄
買房出租一定要趁房價下跌，但要斟酌經濟能力，也不能跌越多買越多。為甚麼不能跌越多買越多？舉例來說：用一百萬自備款加上貸款二百萬，買了一間三百萬的房子，出租後每月租金一萬二，拿來付房貸剛剛好，在房價上漲的時候，也許五年後這間房子就漲到五百萬，光房價上漲就足夠還清房貸。
所以，可以選擇繼續坐收租金，讓房客繳租金償還房貸；或者選擇把房子賣掉，得到價金五百萬，因為房客已經還了五年大約四分之一的房貸，所以房貸只剩下一百五十萬，也就是扣掉房貸還可以實拿三百五十萬。最初只花了一百萬，五年後拿三百五十萬回來，這是房價賺租金也賺，難怪這些年房價上漲讓大家趨之若鶩。
那如果房價下跌呢？一樣用一百萬自備款加上貸款二百萬，買了一間三百萬的房子，出租後每月租金一萬二，拿來付房貸剛剛好，但五年後房價只剩兩百萬，假設這時候把房子賣掉，卻只得到價金二百萬，因為房客已經還了五年大約四分之一的房貸，所以房貸只剩下一百五十萬，扣掉房貸你只能實拿五十萬，最初你花了一百萬，五年後只拿五十萬回來，而且雖然房客償還了五十萬房貸，但房價竟然賠了一百萬，這是賺了租金賠了房價，套句股票的術語叫『賺了股息賠了價差』，所以結論倒賠了五十萬。
也許那有人會說，不賣就好啦，繼續收房租，讓房客繼續付租金繳納房貸。但既然房價是下跌的趨勢，天知道二十年後等房客富的租金繳完房貸時，房價還剩下多少。尤其是為了放大槓桿效應借錢買房，當資金吃緊時也容易被迫賣房斷頭出場。
所以，房價上漲時適合借錢買房子，但房價下跌就未必啦。房價上漲的時候人人勇於買進，光房價上漲的價差還貸款都綽綽有餘，但房價下跌就不是這樣囉，賣掉不但要還貸款，還會侵蝕到本金。
所以房價下跌固然出租投資報酬率比較高，但也要考慮房價的損失，視自己的經濟能力，量力而為，進可攻退可守。千萬不要跌越多買越多，沒錢還借錢來買，當貸款、債務超過經濟能力的臨界點，那買房子跟買股票一樣，也是會被斷頭的。
（本文摘自「我是612-我當包租公 包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術」著作內容）更多內容歡迎前往試閱……
