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蔡志雄 蔡志雄律師,不動產經紀人考試榜眼,執業律師十餘年,專長為婚姻家事相關領域,平日喜愛以獨立思維觀察投資波動,曾在廣播與電視節目中分享婚姻法律心得及投資觀念,期許大家共享經濟自由的樂趣。
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千金難買早知道 房價下跌要敢買

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#房價 #買房 #投資 #房地產 #多空觀點 #置產秘訣

文/蔡志雄

投資要低買高賣大家都知道,但卻很難做到,像是很多人在股市裡常常買了股票開始跌,跌到受不了賣掉卻又眼巴巴看著股票開始漲,『做多被殺,做空被嘎』,於是害怕虧損以至於遲遲不敢下手,永遠要等最低價,結果不買但股票偏偏就是硬漲上來給你看。

買房子也是一樣,你看過去有多少人一直想要買房子,卻認為房價太高,害怕買了會跌所以不敢買,結果房價一路漲到現在。假如將來房價真的下跌,會不會大家還是抱著同樣的心態,永遠在等最低價而不敢買呢?

我當律師有個體會,人往往在有機會做決定時猶豫不決,當機會錯過了又會悔當初沒有決定。

還記得我買第一間房子(也就是辦公室)時,當初坪數、金額都遠遠超過我原先的規劃,我當時用的方法就是不要讓貸款每月本息超過當受雇律師領的5萬元,假如自己開業不順利,至少我可以去當受雇律師,一定夠付每月的房貸,有退路了我就勇敢買下去,因為我非得有一間辦公室不可,以投資的角度來看,結局當然證明是成功的,當時雖然我也不知道結果會是什麼,但至少我確定繳房貸是一定沒有問題的。

又例如我從九十八年以後認為房價太高,當房東投資報酬率划不來就不再買進新物件,結果板橋房價還是從三、四十萬一路漲到七、八十萬,從結果來看,當時沒買是錯的,我少賺了一大筆錢,但我當初評估有風險所以沒有進場買進,這本來就不是我賺得到的錢。

從以上的經驗我想告訴大家,沒有人是神,可以清楚確定現在買進與否,日後結果會是怎樣,當下也只能盡其所能做自己的判斷,有把握的投資就做,認為有風險的就放棄。

當然,以現在房市種種的現象的觀察,我認為房價有過高的跡象,所以我在等,等什麼呢?當房價下跌,或是租金水平提高,假如租金又可以達到年投資報酬率高於4%以上時,我就會再進場買進新物件來出租。

至於房價這麼高,很多想要買來自住的人現在一定也在等房價下跌,那房價跌到什麼程度可以買呢?其實也可以參考我所提出的租金年投資報酬率高於4%的時候就可以買進。

至於買進以後,房價萬一下跌怎麼辦?當然有可能下跌,但既然是自住型的房子,除非換屋不然也不會出售,房價下跌有關係嗎?以換屋來講,當買了一間自住的房子,日後要換屋,可能房價是上漲的,原來的房子可以賣比較多錢,但房價上漲,買新房子也會比較貴,假設房價是下跌的,原來的房子可以賣的錢比較少,但房價下跌所以買新房子也會比較便宜,應該也沒差。

當租金年投資報酬率高於4%的時後,自住型的人要衡量自己的能力,你要考慮的應該是每月貸款多少是自己能力能負擔的,然後依此來決定買房子的總額,辦了貸款就等於把貸款金額固定住,確認要繳納貸款的總額,當然也要考慮日後升息的因素,繳完房子就是你的,至於房價漲跌只要不賣的話根本與你無關;如果在自己能力所及的時候不買房子,繼續等房價跌希望有更低點,萬一房價又上漲,像這幾年房價漲了好幾倍,不但頭期款變多貸款金額也增加,最後根本繳不起也買不起房了。所以,一定要趁房價下跌的時候,衡量自己的能力,勇敢買進。

(本文摘自「我是612-我當包租公 包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術」著作內容)更多內容歡迎前往試閱……

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蔡志雄 包租公

 

 

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