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曾文龍 國立台北科技大學不動產估價師學分班主任、致理科技大學曾文龍不動產學院負責人。房地產著作 35本,房地產實務 40年。
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房地產投資致勝秘訣在於財務管理與時機點

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#房地產 #自備款 #財務槓桿 #銀行 #建商 #置產秘訣
文/曾文龍
 
房地產投資金額很大,很多人都是買不起的,需要到銀行借貸,買方只需準備10%到30%的自備款,財務槓桿操作很大,就算建商公司富麗堂皇、財勢驚人,但建商都清楚銀行才是他們的大股東。然而銀行為何如此有錢?大量的錢卻來自人民的存款,再把存款借給有需要的人。銀行雖大,卻像無本生意,這真是一件弔詭的事啊!
 
有些人在房地產投資致富,但有些人也有賠錢的,在房地產慘敗,這是要各憑本事,或有時需要一些運氣啊!
 
房地產投資致勝秘訣在於財務管理與時機點(示意圖/好房網News記者林和謙攝影)
文山區的房價是北市各行政區中最便宜,也吸引很多北市首購族搶進。好房網News記者林和謙/攝
 
買房投資是否成功或大賺的關鍵,在於對財務的管理與時機點正確投入。例如民國92年SARS及民國93年,是房地產衰弱10年後的景氣反轉點。但一般民眾毫無感受,一些「空頭總司令」依然持續看衰看壞,因此就算房價低迷,價格掉到低點,大家依然不敢進場、不願進場。但少數先知或膽子大的才敢買房地產,撐得久的,竟然迎接了長達10年的大多頭時代!
 
領頭羊台北市房價漲了3倍以上!土地漲價的倍數更為驚人!例如桃園航空城那時一坪不到一萬,後來短短幾年漲到10萬!現在民國110年了,航空城已經變更為建地,蓋好富麗堂皇的機場了嗎?蓋好許多新大樓生活區了嗎?然而現在依然是農地草綠一片!很多人看不懂與搖頭,為何農地地價漲成這樣?!雖然很多買方獲利成功了,但是一樣有少數買方套牢慘賠,這就是財務管理與時機點介入的問題。
 
去年一位新竹老闆告訴我,他買航空城農地套牢很多年,趁去年這一波房地產熱度終於解套了,呼吸到空氣了!雖然後市看好,但是財務管理不能再撐了,解套後的空氣多麼輕鬆美妙啊!民國92年、93年,敢在台北市買房的朋友竟然碰到一路上漲,連漲8年,漲了3倍!這是時機點介入正確!然而很多買方無法或不願撐到8年,小賺就跑了,因為後市難料。有些投資客則很貪心,一兩年內買了多間房子,等到銀行要你還本息的時候,則壓力奇大,成為可怕的房奴!最後終於撐不住,要賠賣解套!如果賣不掉則更慘,慘被法拍,血本無歸啊!
 
現代的年輕人很難想像民國92年、93年,雖是房地產景氣反轉年,但大多數人渾然不知,或跟著空頭總司令一起唱反調,因此買房的人不多,迫使銀行因為生意不好,只好祭出90%銀貸、100%銀貸、甚至120%銀貸,敢買房的人自備款很少,負擔很輕,甚至無本致富。房地產因為金額龐大,但是因為銀行是大股東,從銀行借款可以無本致富,這是很多年輕人想像不到的!這也是財務管理與介入的時機問題!
 
民國63年到69年,是台灣房地產首度起飛,進入繁榮漲價的年代。民國70年迫使台北市政府打房,把房地產打下來,一直到75年下半年才慢慢復甦。75年下半年台北市平均房價約7萬5千元,76年漲到每坪約9萬,77年則更是暴漲到每坪約19萬!19萬?!當時叫「暴漲」,人人震驚,今天則叫「1字頭」房價,卻是6都最便宜的住宅!時間點完全不一樣啊!
 
房地合一稅於民國95年通過打房,瞬間打倒投資客銷聲匿跡!4年前房地產景氣開始回溫,剛需住宅市場順利,但大多數人渾然不知,市場續唱空頭。然而3年前繼續回溫,2年前更是回溫,到了去年全台灣發燒發熱,許多1字頭的房價已經漲為2字頭,並且最近2年勇敢賣出,讓政府賺了很多的房地合一稅。豪宅坪數巨大,富豪買豪宅大坪數賺更大。但也有時機點介入不對,買到高點,這幾年下跌,有些富豪不得不慘賠出場,這都是財務管理與時機點的問題啊!

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