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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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房市轉冷?移轉棟數看買氣

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#房市 #房地產 #移轉棟數 #交易量 #房價 #多空觀點

文/林奇芬

2014年即將來臨,有許多關於房市的趨勢大預言,有人認為台灣房價還會漲,有人覺得已經泡沫化了。我們看股市投資總說「量是價的先行指標」,想預言2014年台灣房市走勢,不仿先觀察房屋買賣移轉棟數的大趨勢。

自2000年以來,台灣房屋買賣移轉棟數最低點出現在2001年25.9萬棟,隔年回升至32萬棟,之後每年的買賣棟數逐漸加溫。當時,台灣正面臨網路泡沫後的衝擊,從2000年到2003年SARS危機,台灣經濟在谷底盤整,直到2003年之後才逐漸撥雲見日,而台灣房地產市場也在歷經近十三年的修正後,終於觸底回升,隨著台灣經濟復甦,展開多頭行情。

2006年房屋移轉最高峰

從2002年以來,房屋買賣棟數逐年增加,直到2006年創下最高峰45萬棟,2007年經濟景氣熱絡,但房市成交量卻開始下滑,之後2008年下半年金融海嘯危機,讓房市連續二年成交量都低於40萬棟以下,直到2010年隨著資金行情,帶動房市交易回升到40萬棟。但2011年起受到奢侈稅實施的衝擊,房市交易量再度萎縮,2012年更降到32.9萬棟的水準,房市交易已經出現降溫的跡象。

不過,2013年1到10月房屋移轉棟數為30.6萬戶,以此推估,全年有可能超過36萬戶,高於去年的水準,房市成交量呈現回溫走勢。可是,台灣經濟景氣至今仍停留在黃藍燈,今年經濟成長率還大幅下修至1.7%,房市交易回溫與景氣情勢難以連結,也許與奢侈稅二年期滿,部分投資人開始售屋,以及預售屋交屋有關。

根據央行資料顯示,11月五大行庫新增房貸金額達545億元,是近一年半新高,不過央行分析,是因為近期新北市有大批預售案交屋,分戶後轉入個人房貸所致。事實上,11月的房屋移轉棟數,除了新北市成長11%之外,包括台北市、台中市、台南市都呈現下滑走勢,顯示房屋買氣不如預期。

台北市已出現價跌量縮走勢

原先一直擔任房市領頭羊的台北市,目前已經出現預售屋交易萎縮的現象。根據2013年第三季國泰房地產指數報告顯示,台北市的房市交易量與二年前相比,已經明顯縮小,今年第三季甚至還出現價跌現象。由於北市房價過高,交易停滯,反而帶動市場往外圍發展。例如,新北市、桃竹區,推案量比台北市高出五倍以上,市場供給量大增,成交量雖有成長,但也存在不小的潛在賣壓。

市場交易顯示,蛋黃區的台北市出現停滯現象,因而轉往外圍蛋白區發展,整體房市發展,已經看到最強區域轉弱的跡象。

景氣回溫 利率仍在低檔

展望2014年台灣經濟成長率預估為2.5%,可望優於2013年,而國際市場也朝向經濟復甦發展,在景氣回升的環境下,房地產市場不至於出現重大危機。而對房市最不利的利率問題,預估2014年仍不會大幅上揚。因為按照美國聯準會的估計,2014年QE逐步退場,最快要2015年之後才可能考慮升息,因此,除非台灣通膨壓力大增,否則2014年台灣央行大幅升息的機會並不高。

經濟溫和復甦,利率在低檔,讓2014年房地產市場還不至於反轉,不過,從房屋移轉棟數中長期趨勢來看,房市交易逐漸萎縮。雖然2013年房屋移轉棟數稍有成長,但在房價高、民眾購屋能力有限、及政府政策偏向緊縮下,2014年房屋交易量要持續成長,仍有相當的困難。而2015年之後,升息的壓力逐漸升高,就會對房地產市場帶來更大的壓力了。

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