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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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實價課稅逐漸成形 房市大驚嚇

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文/林奇芬

今年全台土地公告現值平均調高14%,讓土地增值稅課稅基礎大增,再加上售屋所得額推計率逐年提高,房屋財產交易所得也節節攀高,若未來實施實價課稅,稅負更將大攀升。賣屋先被國稅局扒一層皮,已經是不可避免的了。

財政部長張盛和去年12月初,喊出「台北房市已達泡沫化指標」,讓房市瀰漫著一股緊張氣氛,而今年一開年,又傳出財政部端出稅負手段,準備要對豪宅加重課稅,讓1月5日台股中的營建股重挫,包括冠德、皇翔、華固、長虹等代表性公司,股價跌幅都超過6%以上。雖然財長後來表示課稅調整還未定案,但經過這麼一嚇,走了十年多頭的房市榮景,似乎已經來到反轉點了。

過去台灣房市最被詬病的,就是稅賦相對偏低,造成投資客或富豪可以因房價飆漲創造高額報酬,但卻不需要繳太多稅負,但這樣的好光景,已經告終了。從財政部最近的動作,可以看到實價課稅已經一步步的逼近了。

台灣賣出房屋有二種稅負,一是根據土地公告現值,課土地增值稅,二是根據房屋評定價值,課財產交易所得稅。目前這二種稅負都有大幅提高的措施,讓買賣房屋的成本大幅增加。

一,土地增值稅。

由於過去沒有實價登錄,無法掌握實際房屋買賣價格,因此多按照各地方政府的地價評議委員會來核定土地公告現值,再根據土地公告現值來課稅,自用住宅稅率10%,一般用地稅率分別是20%、30%、40%。

原先土地公告現值與市價差距甚大,但近年逐年大幅調高公告現值,如102年全台平均地價調幅達7.98%,而剛公告的103年地價又比前一年平均大幅調高14.19%。其中,台北市調高13.23%、新北市17.44%、桃園市22.5%、台中市24.43%、台南市11.09%、高雄市10.42%。從五都與桃園市的變化,可知道公告現值大幅調升,已讓土地增值稅的負擔較過去明顯增加。

二,財產交易所得稅

1.按房屋評定現值推算

房屋交易所得在無法掌握實際售屋價格下,過去多根據房屋評定現值,再根據各縣市的售屋所得額推計率來推算所得,然後再併入個人總所稅來課稅。而售屋所得額推計率近年逐步提高,如台北市從2008年的29%,到2013年已經來到42%。

舉例來說,台北市市價2億元的豪宅,若房屋評定現值僅為600萬元,則按台北市目前的售屋所得額推計率42%計算,則房屋財產交易所得為252萬元,若適用最高所得稅率40%,則需要課稅100.8萬元。

而目前傳出要對豪宅(定義台北市8000萬元,外縣市5000萬元以上)採取差別稅率,可能提高到48%,若房屋評定價值600萬元,則財產交易所得提高為288萬元,併入總所稅最高稅率40%,則要課稅115.2萬元。比原先多出14.4萬元。

2.按實價課稅

以上是在無法掌握實際房屋交易價格的環境下,所採取的課稅方式。隨著目前實價登錄的資料日趨完善,未來朝向實價課稅的環境也逐漸成形,則稅負將會大跳升。

舉例來說,假設採實價課稅,若房屋總售價2億元,推算房屋價值佔總售價的3成、土地佔7成,則房屋價值約為6000萬元,再按售屋所得比率17%推估(大約定在12%--17%),則售屋財產交易所得為1020萬元。再將此所得併入個人綜所稅課稅,以稅率40%計,則售屋所得稅要課408萬元。比起原先的稅負100.8萬到115.2萬元左右,可說是高出甚多。

若售屋者認為按17%推估售屋所得,比實際所得還高,可提出買賣成本單據,採取真正的核實課稅。但不管採取何種方法,是階段性先對豪宅採差異化稅率,或未來採實價課稅,都會比原先課稅標準要高出許多,因此未來賣屋稅負將越來越高。

預售屋所得已密切追蹤

除了成屋買賣稅負逐漸升高外,財政部也密切注意預售屋買賣的稅負問題,原則上預售屋買賣要課財產交易所得稅,財政部表示會積極追蹤逃漏稅。

財政部的天羅地網,正逐漸改變過去房市高獲利低稅負的好時光,不管是投資客或個人售屋,都會先被剝一層皮,房市投資的美好時光逐漸逝去了。

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