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范世華 房地產講師,智庫雲端有限公司負責人,兼具有銀行徵審、鑑價及房仲業務實戰與人才訓練的豐厚資歷,發表過數本不動產的暢銷著作之後,已晋升為出版發行人,並持續發行『房產財庫』及『財經智庫』等系列作品。
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看錯標靶、箭亂飛 房價問題超「悶」

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#買房 #高鐵 #投資 #利率 #房貸 #奢侈稅 #多空觀點

文/范世華

雲林地區地層下陷,危及高鐵運輸的安全,主要原因是超抽地下水,而提到抽取地下水的問題,社會大眾就把矛頭指向「農民」,結果最後內政部長澄清農民抽取地下水的淺井不是問題,反而是自己公家單位的水利會、學校、監獄……等機關所設立的深井才是影響地層下陷最嚴重的主因。

回到房價的問題,媒體把矛頭指向所謂的「投資客」,讓社會大眾認為現在的高房價就是給這一些投資客炒起來的。而「奢侈稅」上路不就是在圍堵投資客炒房嗎?可是實施了兩年下來,房價還是更高了,我們在氣、在駡,但這些所謂的「投資客」指的是誰?又有多少?是否房價的問題沒有辦法解決,於是就只要隨便找一個「靶」來,模糊焦點讓社會大眾駡一駡、吵一吵,喧洩一下就好,反正最後也不知道是在駡誰?

房子總之是用「錢」買的,看資本財富問題才對

不管是自住購屋或有心炒房,總之只要是買房子,就是少不了「錢」,如果錢不夠,買房子就是要向銀行借,而銀行主要的業務收益來源,也就是貸放資金賺取利息,因此放款終究還是銀行最重要的一項金融業務,而房貸可說是唯一最主要的「擔保放款」與「擔保融資」之金融部位。

因此利率條件就決定了市場資金「成本」的高低、融資成數則決定了市場資金「數量」的多寡,市場大眾若有人想要擁有房地產這項資產,取得條件就得要看銀行房貸的業務,這關係著資金成本和資金數額的門檻問題,也就是消費者所能夠承受的範圍如何?  

而決定資金成本與報酬利潤的遊戲規則,就看金融市場的政策如何變化,市場之中所有的「資本主」,不管是有錢人或是沒錢的人都會依照遊戲規則來判斷怎麼樣來去處置自己的資金財富,因此「有錢的人看存款利率,沒錢的人看貸款利率!」

房價高低的主因,出在「融資」結構的金融問題上

房價的問題其實就在於這個資產效益的問題當中,歸屬於融資放款的一個金融問題。有錢人放銀行的錢是保守資金,目的主要是為了避險,如果放在銀行生利息的資金效益不夠,就把錢拿出來買房子賺租金或是等增值,好對抗通貨膨脹,才能保障資本不會消失或縮水;沒錢的人向銀行周轉借出來的錢,一定是拿去用的,不管是去拿來購置資產是消費,都有積極性的目的,如果貸款的利息成本低,就會多借一點出來,若有消費剩餘就會拿去做轉投資,如果利息成本高,就不願意多借,有多餘的錢也會趕快拿去還給銀行。

房屋貸款既然是銀行主要的業務項目,那麼房地產基本上就是可以提供給銀行做為抵押擔保的信用標的,因此有房子的人用不著賣房子,跟銀行抵押借款就有資金了,而沒有房子的人如果資金不夠,也是透過銀行借款來買房子。

如果遊戲規則改了,房地產不能用來擔保貸款,不能借錢買房子,或者是條件換了,可以借的錢變少了,利息的成本變貴了,房地產就會隨著銀行遊戲規則的變更,而在資本市場當中的地位消失或降低,價格也就會轉為便宜不值錢了。

如今是因為市場利率低,不論有現金、沒現金,只要是擁有房子就表示有資產價值,房地產的增值或變現都代表著財富力,大家知道了問題,房價的結構其實是出在「融資」的金融問題上。可是市場利率的條件,能否承受得起升息?要讓房價縮水,還是新台幣增值;要掐死內需資產企業,還扼殺出口產業的生存?真的是兩面為難!

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