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范世華 房地產講師,智庫雲端有限公司負責人,兼具有銀行徵審、鑑價及房仲業務實戰與人才訓練的豐厚資歷,發表過數本不動產的暢銷著作之後,已晋升為出版發行人,並持續發行『房產財庫』及『財經智庫』等系列作品。
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取樣錯誤、又無作為 房價光靠喊喊會下跌?

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#少子化 #房價 #買房 #房地產 #多空觀點
文/范世華
 
每每新聞關注於某一個問題的焦點,我總會反思推理它的另一面向,就如同「少子化」問題,學者憂心提出警告說,未來平均每一個年輕人將來要養好幾個老人的負擔會有多麼沈重;但我則會反過來想,未來每一個年輕人將會繼承幾位長者的財富資產?大眾在恐慌於一個問題的同時,背後總是有人因此發財得利,這個問題的恐懼,我想大賣儲蓄型保單的保險公司,一定在背後笑得很開心吧!
 
 
而「少子化」問題同樣牽扯到房地產的同時,又有人會警告,未來的人口沒有這麼多,空屋率的問題將會日益嚴重,未來必將導致房市泡沫化的危機產生!可是等到現在的出生兒長大成人,準備成家購屋時,會是多久後的事?而當下就要成家購屋的需求數量,你可知道究竟多少?
 
只因現在民粹的氛圍,如果不跟著一起唱衰房市的人,都會被貼上是炒房的標籤,所以專家們也都很保守小心,不敢在枱面上講真話,怕講了一定挨駡,被說是助漲房價的作手。可是房價走勢明明就還沒看到它有往下掉,這又教我怎麼跟大家講說後續已經不會再有更高價?官員們表面上喊打房,可卻都是榜上有名的囤房客,不是嗎?
 
●住房供需的實際真相,空屋屬於其他調整因素,怎拿變異數來做統計?
 
如果按照全國的住宅存量與宅戶數統計預估,以每一年住宅興建的數量近幾年都只有七、八萬戶,但每一年結婚新增家庭的戶數卻都一直有十五、六萬戶來說,我從2009年以來就說房市供需已有問題,實際將要沒有餘屋了(餘屋:屬於建商以「銷售」目的之商品),倘若商品即將供不應求,價格又怎麼會跌?
 
因為台灣總體的住宅存量與戶籍數,總計到去年底(2012年)為止,其實已經約當皆有820萬戶左右,不分軒輊了,但是有關住宅資訊統計,主計處於2012年第3季後改以「普通家戶數」取代「戶籍數」,我們則看不出戶籍與住宅數量持續異動是如何了?
 
不過,若明年統計數據出爐,我教大家以「戶籍數」抓回來做比較,恐怕大家就要傻眼了,屆時台灣住房的宅戶數供需,就會由「超額供給」變成「供給不足」的狀況了,但統計數字是明年才會出爐,而實際現況卻是現在進行式,目前正在發生。所以您現在知道,為什麼打房不管怎麼打,就是打不下去了吧!除了上一篇專欄提到資金財富的融資問題外,其實供需也是重要的原因之一。
 
看到這裡,您們一定又會納悶,不是空屋很多嗎?沒錯,這也就是為什麼主計處要算「普通家戶數」,而不用「戶籍數」的原因了,因為戶籍數也包含了空屋在內,可是我要問問大家,空屋既是一般消費者買去,就已成為私人財產,若它就是沒有要賣,您能怎樣?重點是大家都忽略了「自然空屋率」,以每年40萬棟住宅買賣移轉件數來看,約30萬棟屬於成屋、中古屋的市場,表示每年有30萬戶的家庭在此期間會進行「搬家」這檔事,倘若房市的供需一定得要完全平衡,不能存在有空屋的數字,沒有自然空屋率的規模環境,那麼搬家不就得要玩「大風吹」的遊戲了嗎?
 
●住房供需不能愚昧地去追求控制它的數字均衡
 
而價格與分配性的問題,如果要把820萬的家戶,硬塞進820萬棟既有的住宅單位裡,那麼820萬棟的住宅有大、有小;有新、有舊;有好、有壞,任誰都想要住到好的、大的、新的、條件好的房子裡,因此有能力的人就一定會爭、一定會搶,就像產業機會,大家必須到台北來討生活,房價就會競爭、就會漲,這是無可避免的。
 
當前房價太高,大家都明白、都知道,但這並不是靠大家喊一喊、叫一叫,它就會跌下來的,官員只會呼籲大家小心房市會泡沫,而房市若當真會泡沫,不也是你政府部門應該要去設法因應,並且及早疏導問題嗎?社會大眾批評、漫駡都已經夠了,可是我們仍見不到政府有什麼具體的作為,民眾該怎麼辦?
 
雖說內政部長李鴻源是媒體調查囤房最多的官員,但我還是非常認同他就房市問題的說法「台北市真正可以入住多少人?」解決房價問題應該先以住房實際的現況來思考,一個城市的「使用強度」,可以承受多少人口和產業的規模,當所有人都想擠進台北來,蓋再多的青年住宅也不夠,如果可以分散產業到各個其他區域,不需要讓所有人都非要擠到台北來,那麼住房需求分配的數量問題解決,房價問題也自然得以解決了。這一開口果然見識到他真的才是置產高手,如果真要治理房市問題,恐怕真要聽聽高手意見,高手一定知道問題應該怎麼治才對!

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