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面對可能來臨之房地產泡沫的準備

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文/羅克軒

現在房價是正常還是不正常?房價下跌是好還是壞?市場上存在著兩種人,一種是想買房的人,另一種是已經有房的人。在想買房的人眼中,薪水沒漲,房價一直漲,自然是心慌,深怕買不起,因此希望房價下跌。

已經有房的人,不論自住、投資,當然是希望未來賣房時,房價能超過他的成本價,房價下跌自然不是他們樂見的。新聞上充斥著許多提醒房地產泡沫的消息,財政部部長張盛和、央行總裁彭淮南紛紛都在提醒泡沫,諸多數據也顯示房地產泡泡正在泡沫化中。

泡沫之後最壞的情況

房價泡沫下跌,最慘的狀況是什麼?可以參考以下,從圖表上,美國2006年的高點下滑到2011年,跌幅32.3%。

希臘從2008年高點,到現在已經下滑約32%。

任何資產都不會只漲不跌,都有正常的多空循環,若輕易相信台灣(或台北)的房地產只會漲而永遠不會跌,那著實就太天真而具備有當上最後一隻老鼠的資格了!

台灣房價若真的跌個3成,台灣的銀行是否真能挺的過,還真的是未知數。(雖然近期有相關的新聞,但連銀行的高管對於這樣的狀況,回答都有遲疑了)銀行受到重創的連鎖反應是很驚人的,2008年的金融海嘯已經是個血淋淋的前例,但人們健忘的速度快得更令人吃驚。

房價泡沫後的結果,經濟重創是可以預見的。房價即使下跌至人們可以開始負擔得起的價位,但是失業率會驟升,買得起房子的前提是-要保得住你的工作,才有穩定的收入可以支付。

所以縱使房價已經下跌,增加的失業族即使本來有買房意願的可能更買不起房。

另一方面,已經持有房屋者,最怕的就是房價下跌,如果買在低點又貸款成數少者可能還撐得過。但面對資產不斷縮水,借貸成數過高者就沒那麼幸運了,房價下跌超過一定幅度者,房屋甚至可能被法拍。

無論有房無房的人都做好準備了嗎?

無殼蝸牛族現在總是希望房價趕快下跌,但或許萬萬沒想到的是,即使房價在這樣的泡沫後真的下跌了,無殼蝸牛族們做好準備了嗎? 在這段期間有好好的開源節流存下未來房價真的下跌了可以買得起的一桶金嗎?還是雖然怕,卻什麼也沒有準備好,或是不做任何功課,只被建商房仲牽著走而最後還是忍不住跳下去買房而變成最後一隻老鼠呢?

有殼族有好好檢視自己貸款的成數是否過高嗎?還是先前太好賺太貪心投資了太多間房子呢?萬一房價反轉了,銀行要雨天收傘了現金準備的足夠嗎?還是只是單純地覺得自己不可能是最後一隻老鼠而什麼準備都沒做呢?

有殼無殼族都得好好地思考一番,想要避開泡沫,上述的準備做了些什麼?

政府「應該」扮演好什麼角色? 

奢侈稅、不動產實價登錄、預售屋的監控、對熱門成交地帶的監控等相關措施,政府在房產政策上有在努力,只是力道真的不大。

房地產業不是火車頭,但牽連甚廣,舉凡銀行的資金、建築相關行業到就業市場。姑且不論打房背後是否有利益,但打房如果打太兇,政府也怕打到整個背後牽扯到的市場。

現在,竟又傳出內政部有意將大陸人買房的543條款放寬(3年內不得轉售、有購屋者在台最長停留4個月、購屋貸款上限為5成),刪去4個月停留時間,並將不得轉售時間延長至5年。另外,內政部也明文規定,明年元旦開始,每年大陸自然人取得土地上限為13公頃、建物400戶;長期總量管制土地上限為1300公頃,建物2萬戶。

這等於是鼓勵大陸人買台灣的房子,某種程度與打房是背道而馳的,未來相關實際的成交案件量大會量小尚不知,但若大陸人的資金真的進來了,我們可以來看看大陸人所到之處的房價可能會如何變化,以新加坡為為例,過去新加坡對於外國人買房是友善的,在政策利多下,新加坡房市常見於海外投資者的清單中,也形成推升新加坡房價的原因之一。其中,中國買家在外國投資者中,一直占有重要地位。

除了新加坡當地報導,2011年中國人是最大的外國買房者,知名房地產機構Knight Frank的數據也指出,2012年中國人是新加坡外國買房者第二大。(2011年後,中國國內推出的房地產政策,例如限購令,讓中國人轉往海外置產)

從這裡可以推斷,中國人進入新加坡置產投資,是新加坡房價推升的多項助力之一。看回來台灣,隨著台灣經濟越來越倚賴中國,若這次的政策為真,等於直接告訴大陸人,歡迎來台買房,

這點政府可得想清楚。,現在房價已相對高,再開放陸人進來買房,恐會使之前所做的打房措施功虧一簣。目前,房價已經控制在緩漲的格局,不再像過去那樣飆漲。

現在政府能做的就是避免房價走往像金融海嘯般的泡沫,政府應該要保護人民的資產,不要輕易制定一些錯誤的政策讓房市繼續上漲而泡沫化的更嚴重,否則如上文所述,泡沫真正破裂後的經濟,隨著泡泡被吹得越大,經濟崩壞的程度就越大,人民的日子會越苦。

但人類的歷史總是一再重演(南海泡沫、荷蘭鬱金香);房地產若走向泡沫,後果不堪設想,我們都無法置身事外。

小叮嚀:

無論你有房無房都有機會做好準備,避開未來可能會發生的房價泡沫是有機會的,歷史上無論多大的泡沫,做好準備的人總是能避開;只怕你單純或者默不關心,那麼事後再一味抱怨或把自己的未來都全部交給我們現在的政府,是完全沒有用的!

樂觀點來看,對於想買房的人,現在能做的,就是保持現金在手上。投資,怕會無法獲利,就去做保守一點的投資吧!像是定存。另外,也努力的開源節流,累積購屋基金,等到未來下跌的差不多,再去進場也不遲,以租代買是短期不錯的策略,別忘了,台灣的租金是全世界便宜有名的!千萬別急在此時,耐心等待會是不錯的方式。

已有房子的人,千萬別在這個時刻將槓桿開得太大,一次投資太多間房子賭得太大或是只準備一點點的頭期款後面的還款能力差的人尤其要注意,你和某些現金很多的大戶完全不一樣,他們也許能撐過泡沫,但你可能撐不過房子就被法拍了,然後好的房子就被準備好的人便宜撿走了。記住,別當送錢的冤大頭喔!

房價資料來源:國際清算銀行

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