文／羅克軒
上期的文章，談到價格方面的變化，提醒讀者台北市已經出現跌訊。本期從三方面，來談談目前房地產的情形。
資金面─資金豐沛 留意央行動作
資料來源：中央銀行
從資金面上來看，中央銀行公布10月金融概況，廣義貨幣供給M2的年成長為5.99％。中央銀行對2013年設下的貨幣成長目標區位在2.5％～6.5％。
5.99％已經逼近上限6.5％（紅線），市場上資金充沛；然而，正因為已經來到警戒區，央行勢必得做一些調控。若是央行要調控，房貸端的資金，也會受到影響，勿忘彭總裁的利率風險叮嚀。
國際資金上，美國聯準會的QE政策，在新的主席葉倫上台後，維持原本QE到2014年，這場資金盛宴仍在持續當中；但別忘了近期公布的會議記錄中，有提到可能提前減碼QE。
資金面－整體是如履薄冰；供給面－空屋過剩 泡沫風險高
從供給上來看，我們從空屋率來談。
空屋率，在定義上採用的是低密度使用住宅佔住宅總數的比率，而低密度住宅指的是透過房屋稅藉資料和台電用電資料，用電60度以下就屬於低度使用（用電）住宅。
營建署公布的空屋數字，請見以下表格
一般來說，空屋率3％～5％，是屬於合理的範圍；台灣全國的空屋率是正常水準的兩倍之多。雙北市、台中、台南、高雄、桃園，空屋率的水準也都是不及格。
對照鄰近的香港（私宅空屋率4.3％）、新加坡（私宅空屋率6.1％）【縱使計算的方式有所不同，但還是用來作為一個類似的比較基準】，台灣的空屋率還是較為嚴重。
空屋率這麼高，意味著房市的供給一直都很高，只有賣不賣得掉的問題。
除去建商蓋好的房屋，剩下的空屋持有者，可以肯定的是那些資金多的人所持有的，可能是有錢人（EX:台商）、投資客。這些人作為房地產市場的玩家，握有重金，銀行端又能支持他們大量買賣房地產，，正如新聞報導，頂新魏家能只用１％的資金就可以買到帝寶，還買了９戶。
而在賣房獲利比股票操作還高的今日，持續把房價炒高，是他們能獲利的要件。
手中囤積這麼多貨源，最怕的就是房價反轉走跌之時。泡泡很大，逐漸戳破、消去，多殺多的危機會逐漸浮現，看看雙北市以外的縣市，後續的狀況，令人不敢想像。
需求面─人口紅利不支持
房地產是個長期的市場，漲跌都需要一段很長的時間，除非真的再碰到像是金融海嘯這種黑天鵝事件，導致房地產市場的快速下跌，不然房地產還是偏向長期面。
資料來源：經建會
長期來說，台灣的人口紅利在2015年達到高峰，之後就步入衰退期（以勞動人口做代表）。勞動人口（綠色線）是國家財富的主要擁有者，這段期間舉凡結婚、生育、投資，都會觸及房地產這個話題。隨著勞動人口持續的下滑，以及幼年人口（紅色線）下滑，未來房地產的需求端是堪憂的。
配合前面空屋率過高的現象，這些空屋要賣給誰？
另外，政府目前相關的政策，像是租屋政策的建置，若是朝向更為完善的規劃，買房的需求也會跟著下降。
從資金面（ＱＥ已到尾聲，謹慎以對）、供給面（偏空），需求面（偏空），整合三方面，房地產整體的格局走向中立偏空的看法，讀者們若是現在要買房，真的要留意自己的買房資金以及後續的貸款，是否可以持續承擔；未來換屋再賣出獲利的狀況，很有可能不會再現，請謹慎三思而行，千萬別中了＂現在不買，以後會更貴的圈套＂。
