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各面向難支撐 泡沫隨時準備破裂...

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#泡沫化 #空屋率 #人口紅利 #買房 #房地產 #多空觀點

文/羅克軒

上期的文章,談到價格方面的變化,提醒讀者台北市已經出現跌訊。本期從三方面,來談談目前房地產的情形。

資金面─資金豐沛 留意央行動作

資料來源:中央銀行

從資金面上來看,中央銀行公布10月金融概況,廣義貨幣供給M2的年成長為5.99%。中央銀行對2013年設下的貨幣成長目標區位在2.5%~6.5%。

5.99%已經逼近上限6.5%(紅線),市場上資金充沛;然而,正因為已經來到警戒區,央行勢必得做一些調控。若是央行要調控,房貸端的資金,也會受到影響,勿忘彭總裁的利率風險叮嚀。

國際資金上,美國聯準會的QE政策,在新的主席葉倫上台後,維持原本QE到2014年,這場資金盛宴仍在持續當中;但別忘了近期公布的會議記錄中,有提到可能提前減碼QE。

資金面-整體是如履薄冰;供給面-空屋過剩 泡沫風險高

從供給上來看,我們從空屋率來談。

空屋率,在定義上採用的是低密度使用住宅佔住宅總數的比率,而低密度住宅指的是透過房屋稅藉資料和台電用電資料,用電60度以下就屬於低度使用(用電)住宅。

營建署公布的空屋數字,請見以下表格

一般來說,空屋率3%~5%,是屬於合理的範圍;台灣全國的空屋率是正常水準的兩倍之多。雙北市、台中、台南、高雄、桃園,空屋率的水準也都是不及格。

對照鄰近的香港(私宅空屋率4.3%)、新加坡(私宅空屋率6.1%)【縱使計算的方式有所不同,但還是用來作為一個類似的比較基準】,台灣的空屋率還是較為嚴重。

空屋率這麼高,意味著房市的供給一直都很高,只有賣不賣得掉的問題。

除去建商蓋好的房屋,剩下的空屋持有者,可以肯定的是那些資金多的人所持有的,可能是有錢人(EX:台商)、投資客。這些人作為房地產市場的玩家,握有重金,銀行端又能支持他們大量買賣房地產,,正如新聞報導,頂新魏家能只用1%的資金就可以買到帝寶,還買了9戶。

而在賣房獲利比股票操作還高的今日,持續把房價炒高,是他們能獲利的要件。

手中囤積這麼多貨源,最怕的就是房價反轉走跌之時。泡泡很大,逐漸戳破、消去,多殺多的危機會逐漸浮現,看看雙北市以外的縣市,後續的狀況,令人不敢想像。

需求面─人口紅利不支持

房地產是個長期的市場,漲跌都需要一段很長的時間,除非真的再碰到像是金融海嘯這種黑天鵝事件,導致房地產市場的快速下跌,不然房地產還是偏向長期面。

 

資料來源:經建會

長期來說,台灣的人口紅利在2015年達到高峰,之後就步入衰退期(以勞動人口做代表)。勞動人口(綠色線)是國家財富的主要擁有者,這段期間舉凡結婚、生育、投資,都會觸及房地產這個話題。隨著勞動人口持續的下滑,以及幼年人口(紅色線)下滑,未來房地產的需求端是堪憂的。

配合前面空屋率過高的現象,這些空屋要賣給誰?

另外,政府目前相關的政策,像是租屋政策的建置,若是朝向更為完善的規劃,買房的需求也會跟著下降。

從資金面(QE已到尾聲,謹慎以對)、供給面(偏空),需求面(偏空),整合三方面,房地產整體的格局走向中立偏空的看法,讀者們若是現在要買房,真的要留意自己的買房資金以及後續的貸款,是否可以持續承擔;未來換屋再賣出獲利的狀況,很有可能不會再現,請謹慎三思而行,千萬別中了"現在不買,以後會更貴的圈套"。

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