文／林奇芬
高房價年代，年輕人望屋興嘆，但是現在八大行庫承做的青年安心成家購屋貸款方案，出現了重大變革。包括貸款額度、貸款期間、寬限期都加碼放寬，同時貸款利率更下殺至1.775%。這個政策利多8/1上路，為期三年，至2026/7/31止。想要購屋的年青人，可以掌握這個機會。讓我們來算一算，這樣購屋划不划算。
根據新的房貸方案，購屋最高貸款金額可從800萬元，增加到1000萬元，貸款期間也可從30年拉長到40年，此外，購屋寬限期(只繳息不還本金)可以從3年延長至5年，等於為年輕人多爭取五年緩衝期。另外，在購屋貸款利率上，可多降1碼，貸款利率降為1.775%。
繳房租還是繳房貸，哪個划算?
由於貸款金額提高，可增加購屋總預算，以貸款8成為例，購屋總價可從1000萬元，擴大至1250萬元。另外，寬限期間只繳息不還本金，每個月負擔降低。而貸款期間從30年延長至40年，更可降低每個月的本金攤還金額，對青年購屋更為有利。
我們來試算一下，以購買1200萬元的房子，可貸款8成為例。青年購屋貸款專案，原先最高只能貸款800萬，等於要籌措400萬元自備款，若採用新制，自備款可降為200萬元，購屋門檻降低很多。
另外若採取3年寬限期，不管是現制或新制，每月繳息金額約在13500元到15000元之間，差異不是太大。寬限期繳房貸的金額與一般台北市小套房租金差不多，等於繳房租的概念。所以若有足夠自備款，就可以考慮購屋了。
選30年還是40年期房貸?
過了寬限期後，房貸本息平均攤還的金額才是重點。若貸款800萬元，貸款30年，每月還款金額約32000元，若貸款1000萬元，貸款30年，每月還款額約39000元，若貸款期40年，每月還款金額32000元。這表示當貸款金額從800萬提高到1000萬時，每月還款負擔會增加近7000元，但若把貸款期間從30年延長至40年，則每月還款金額可降至32000元。
不過值得注意的是，當貸款期間從30年拉長至40年期後，累計總利息支出會從312萬元，增加至432萬元，整整多出120萬元。
你該延長房貸期間嗎？
以目前房價居高不下的環境，新制有利於年輕人購屋。但是該不該延長寬限期，該不該選擇40年房貸?可以從以下幾個角度來評估。
1.寬限期若從3年拉長到5年，可以增加緩衝期，五年後可能工作收入有所成長，更有能力繳房貸。選擇30年期，每月負擔較高，但是總繳利息較少，選擇40年期，每月負擔較輕，但總繳利息較高。
2.若考量通貨膨脹與房價上漲潛力，選擇40年期房貸不見得不利。即使40年後多120萬元利息負擔，相較於先取得不動產，可能不動產增值幅度，遠遠超過貸款利息支出。
3.評估個人每月收入與負擔能力，若身為三明治族，需要養小孩、照顧父母、還要繳房貸，每月可支付貸款能力較低，不仿考慮40年期房貸。
4.若是個人理財能力較強，選擇40年期房貸，每月負擔可減少約7000元，可將這7000元拿去投資股票型基金。由於房貸利率不到2%，但若股票型基金年化報酬率可超過5%，就有3%利差。35年下來(扣除寬限期後)，扣除利息支出後，還可以多賺520萬元。
從以上幾個角度評估，對年輕人來說，善用政府的優惠政策購屋，應該是一個聰明的選擇。尤其是目前銀行房貸幾乎已經不願意承做40年期房貸，若年輕人正處在購屋階段，不仿把握這三年的政策優惠期。
值得注意的是，目前優惠利率可低至1.775%，但若未來央行調高利率水準，房貸利率也會隨之調高，可能影響每月繳款金額。因此，還是要多一些資金準備，以防利率上升時，不會影響每個月繳款能力。
