文／林奇芬
有人說，「想養兒防老，不如養一個啞巴兒子比較牢靠」，而所謂的啞巴兒子是指房子，能夠每個月收租金的房子，可能比兒子還可靠。
可是問題是，如果自己辛辛苦苦繳了一輩子房貸，只買得起一棟房子，沒有餘力再買第二屋時，當然也無法寄望啞巴兒子來孝親了。而政府在今年3月1日開始試辦「以房養老」業務，試圖為只有不動產、卻沒有現金的退休族，提供資金活用方案。
所謂「以房養老」的作法是，符合資格的65歲老人可提出申請，送交內政部審查，通過後進行不動產估價，再與土地銀行進行逆向貸款契約簽訂，設定房子的抵押權給土銀，日後土銀按月撥款給申請人使用。在申請人存活期間，仍可居住在原屋內，但卻可讓不動產資金活用，作為生活費用。
以房養老的每月給付金額，跟房地產價值及申請人性別、年齡有關。初步估算，70歲女性，若房屋價值500萬元，每月可領取15000元，若房屋價值700萬元，每月可領取21,100元。
乍聽起來，這是一個不錯的政策，只要有房子，似乎就可以不要擔心退休後無錢可用的窘境，但實際上，真正適用的人相當有限。
因為申請人資格門檻極高，必須65歲以上、無法定繼承人、單獨持有不動產，且不動產價值不得超過社會救助法的中低收入戶標準。按目前規定，台北市不動產價值不得超過776萬元，新北市525萬元，其他地區低於500萬元。同時規定，申請人不得領取政府各種津貼、補助者。由於符合資格者可能寥寥可數，這個政策最終可能「看得到，卻吃不到」。
如果不符合政府政策條件，卻想要自己DIY，買第二屋以房養老，可行嗎？在前幾年房價尚未飆漲前，其實還蠻有機會的。
像我有一個朋友小武，五年前在台北市區買了一間小套房，自備款150萬元，貸款350萬元，利率2.5%，每月本息攤還18000元。由於小套房出租，每個月可收租金13000元，小武每個月只要再貼補5000元即可繳房貸。小武認為，20年後房貸繳清，光收房租就可貼補生活費。而由於這幾年房價上漲，小武的小套房漲幅也不小，他認為未來若賣出小套房，應該也夠退休生活所需。
不過，目前因為房價已經大漲，現階段要找到房租與房貸接近的房子比較困難，想要買第二屋來以房養老，必須要考慮幾個條件。第一，手上有多少自備款，能買多少總額的房子，第二，房貸與租金的差距，是否可以負擔。如果每個月房貸30000元，但租金收入僅20000元，則10000元的補貼金額，是否可以長期負擔。第三，該房屋必須容易出租，如果地點不佳、出租市場不好，可能租金收入打折扣，或是會出現較長的空置期，此將使房貸負擔加重。第四，該房屋的長期增值潛力，若個人因工作、生活有重大改變，無法繼續持有房屋時，是否容易脫手，且可以獲利賣出。第五，利率變動的應變能力，貸款期間內若利率大幅攀升，房貸與房租之間的差距，是否容易補足。
只要符合前面五大條件，買第二屋出租來養老，其實是一個不錯的選擇。不僅找房客來幫忙繳房貸，同時，退休後更有收租金或賣房子養老的雙重選擇，讓退休生活更愜意。
