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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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借房貸去投資,你要承擔哪些風險?

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#房貸 #借貸 #投資 #理財 #置產秘訣
文/林奇芬
 
目前房貸利率已經殺低到1.62%,可說是接近史上最低。這麼低的房貸利息,有沒有資金套利空間呢?想要活用房地產,進行資金套利,你必須認清四大風險。
 
過去幾年曾經流行,借房貸買基金,用基金利息收入來付房貸利息,賺取其中利差的套利交易。有人甚至說,這是一種無風險投資。假設用房貸借出1000萬元,買年配息率高達8%的高收益債券基金,若房貸利率僅2%,則二者之間有6%利差,等於一年淨賺60萬元收入。
 
借房貸買基金,用基金利息收入來付房貸利息,但是這真的沒有風險嗎?
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由於房貸利率極低,善用房貸借出資金,確實是一個靈活資產、創造收益的方法。但是任何投資都有風險,並非穩賺不賠,進行這樣投資前,還是要謹慎評估可能面臨的幾個風險。
 
風險一,房貸利率會永遠不變嗎?
 
目前房貸利率水準極低,由於資金成本低廉,確實有套利空間。但房貸利率並非固定不動,會隨著金融環境變化。目前台灣利率水準維持低檔不變,但以美國而言,聯準會已經多次升息,利率水準持續攀升。若未來通膨率上揚,台灣也不排除提高利率的可能性。
 
風險二,轉換不同貨幣,匯率損失大於利息收入?
 
通常購買高配息基金,大多屬於境外基金投資,需要用外幣購買。舉例來說,有些高收益債券基金,若美元計價,配息率高達8%,若是南非幣計價,配息率更可能高達12%,選擇南非幣似乎賺更多。
 
但事實上,光今年以來至9月25日,南非幣對美元就貶值了將近13.8%,等於把利息收入都吃掉了。因此,進行投資時要特別注意,有時候匯率損失更勝過利息收入,賺到利息賠掉匯差的情況時常可見。
 
風險三,投資本金,可能因為市場震盪而縮水?
 
投資1000萬元購買基金,若本金可維持不變,還有每年穩定配息收入,確實有套利空間。但若投資的本金持續縮水,想要賣出基金時,拿不回原先的1000萬元,則可能套利不成反而還有損失。
 
追蹤目前債券基金,配息後本金可維持或成長的實在不多,顯示很多利息是從本金中配出來的,拿到利息的同時,也面臨本金縮水風險。此外,金融市場上下波動,本金波動的風險其實也相當高。
 
風險四,過了房貸寬限期,房貸本金償還壓力大?
 
借房貸,不是只需要付利息,還要還本金。若想先不還本金,可使用房貸寬限期,只繳息不還本。但是一般房貸寬限期最多僅三年,除非有特殊關係,否則難以展延。另外,可以借理財型房貸,但相對利率水準較高,一般按定儲利率再加碼固定比例,但相對套利空間縮小。但不管哪一種,最終都需要償還本金,而屆時本金償還能力如何呢?
 
以上例子,主要以投資高配息基金為例,這類產品有固定收息,因此在利息收入與房貸利息支出間有套利空間,但即時如此,其中仍有四大風險需要注意。如果投資人拿房貸去做其他投資,例如單一股票,則面臨風險更高,需要謹慎評估投資標的長期配息能力與股價波動風險。
 
善用房子的資金周轉能力,可以幫你創造財富,但也必須認清其中風險,才不會「偷雞不著,蝕了米」。
 
(以上為個人看法,不作為投資建議,投資人請自行判斷投資風險)

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