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范世華 房地產講師,智庫雲端有限公司負責人,兼具有銀行徵審、鑑價及房仲業務實戰與人才訓練的豐厚資歷,發表過數本不動產的暢銷著作之後,已晋升為出版發行人,並持續發行『房產財庫』及『財經智庫』等系列作品。
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房市差!但你還是挑不到房子?就怕後面一波還更凶

相關關鍵字

#房市 #降價 #房價 #多空觀點

文/范世華

首先,我希望這篇文章所寫的結論不會發生!因為在市場詭譎的當下氣氛中,有一些特別的現象,如果藉由專欄可以提早「點破」它,或許就會比較健康了。買房子這件事情,不管在行情好或是行情不好的時候,它都不是一件容易的事情,不容易並不完全是指價格,其實就連「標的」選擇都不容易,想買房子的現在要找房子反而比以前更難找了,為什麼會這樣?

房市差!但你還是挑不到房子?就怕後面一波還更凶(資料中心)房市落底了?錯過這個交叉期 買房會變貴(大刊頭)

不是說現在房市投資與投機的市場消迷,市場不再有這麼熱絡的交易情形,而且媒體都說房價在跌、房市不好,照這麼說,聽起來好像現在首購與自住換屋的實質需求者,想買房子的話應該是滿地黃金隨便都能讓你撿才對呀?可是一般真的要買房子的消費者真正走進房仲代銷市場中去看、去找房子的時候,卻發現並不是這麼一回事!

特別是被說成是「鬼城」的重劃區,不是說點燈率低、空屋一大堆,那麼應該就是隨你任挑、任撿,想要什麼樣子的房子,就能買什麼樣的房子,到處都有才對啊!但為什麼看電視大家都一直在唱衰房市,說是許多重劃區一大堆的空屋都沒有人要,說得好像你只要現在隨便看、隨便挑應該都會很好買,可是實際上卻不然?你明明看到很多晚上沒有點燈的空屋,也並不是你舉起手隨便一指就說:「我要這一戶!」就可以如此輕鬆容易能買的。

我們來分析房地產市場有關「交易通路」的這個問題。現實你說房市爛,可是就算你有錢,想買房子仍是苦無門路的,因為一整片的重劃區即使還有一大堆的餘屋,你想買還是得靠銷售平台,可是在房地產的銷售平台之中,代銷及房仲釋出的物件卻沒有那麼多,你能看到的待售物件也就那麼幾戶,沒得選,表面上看起來似乎有很多房子在賣,但同一間房子,同時都委託給不同家的房仲,所有房仲賣的其實都是同一間,因此實際上真正待售的物件並沒有想像這麼多,就算你看到重劃區一整片黑壓壓的都是房子在那兒,如果沒有人要賣,你也未必是有錢想買就能買的!

其實當房市好的時候,大家是在「價格」的層面「不好買」;可是當房市差的時候,則是在「標的」的選擇上面「不好買」。

前者價格不好買大家都能理解,但什麼是「標的不好買」?原因是房市差,投資市場消迷了,投資客退場,原本以投資為動機的投資客也不囤房、不進貨了,自然也沒房子可賣,所以當現在的房地產市場完全變成自住、首購為需求,交易的情況就是需求者只能直接向生產者(建商)購買,要不就是等其他自住客想換屋,把他現有的房子拿出來交給仲介賣,你才有機會買,由於一般供給沒有了,交易量也就下滑,此時房地產的市場「價跌」或許正是市場「成交量」低迷的一時反應。

可是供需經濟與價格理論是這樣的,現在房市似乎符合所謂的「價跌量縮」,但是另一個情況,就是如果需求一旦大於供給時,價格會如何變化?所以請大家可以留意一個現象,既然大家都在看衰重劃區,因為重劃區的房子最多,如果建商就是口袋深,預售屋也沒有出現投資客「斷頭」抛售打壞行情,那麼他們握有的餘屋就是幾戶幾戶的慢慢釋出、慢慢賣,房價其實一樣不會跌。而原本會先卡位市場幫忙「囤房」的投資客不見了,房地產市場的供給也就少了競爭者,這就等於建商可以完全壟斷成為市場價格的決定者,如果需求並沒有消失,等到真正供貨不足時,需求者仍然只有接受價格再度上揚的命運了!

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