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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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北市蛋黃破了?「照妖宅」7折現原形

相關關鍵字

#蛋黃區 #蛋白區 #假蛋黃 #多空觀點

文/賴淑惠

房市從雲端跌落,墊價的「假蛋黃區」打回原形,飛入尋常百姓家的的話題,引發自住客熱烈討論。房市多頭時,這些「假黃宅」趁勢壯大染黃價格,雄赳赳氣昂昂的走跳多時,如今,別說「假蛋黃」撐不住了,連「真蛋黃」都岌岌可危!從內政部最近公布的6月實價交易資料,就可以看出端倪,以台北市中心的交易來看,只有少數物件的成交價格,比上次調查的高,多數燙金門牌的「蛋黃宅」,現在不是平盤脫手,就是不得不認賠出售,在連台北市「蛋黃神話」都徹底幻滅的瘋狂年代,房市「照妖價」攤在陽光下!如何跟這群牛鬼蛇神議價?當房價秩序重整,過去房市教科書教的都別信了,切記,盡信書不如無書!

北市蛋黃破了?「照妖宅」7折現原形(好房資料中心)蛋黃區(大刊頭)

蛋黃縮小價跌兩成 「假黃宅」消風回跌

過去,台北市的物件,被簡單區分為「蛋黃區」與「蛋白區」,蛋黃區穩坐地利之便,價格高不可攀;而蛋白則因為犧牲了交通與機能,價格約莫是蛋黃區的7折價。但,今非昔比,根據「實價登錄」統計,台北的房價歷史最高點,大約落在2014年,之後就跌入反轉修正期,現在北市蛋黃區的大安、中山、中正、松山區,已經跌回2013年的房價水準,信義區房價更已經跌回了2012年之前的價格,過去仰之彌高的北市蛋黃區,已經最高點時的8折水準,掐指一算,這不就接近之前「蛋白價」了嗎?以前想都沒想過的北市燙金門牌,當蛋黃都破了,打回原形,就別在蛋白區攪和了,此時不挺進蛋黃,更待何時?問題在於如何痛下殺手!

過去,蛋黃、蛋白二分區位的房價,面臨重整,除了跌到泥足深陷的「蛋白宅」,與已經貶為庶民「蛋黃宅」,當房市進入戰國時代,現在還多了一個亂世現形的「假黃宅」,市場洗牌,重新三分天下,像是最近廣為人知的內湖重劃區,就是典型的例子,以前濫竽充數,用蛋黃價騙吃騙喝多年,連藝人于美人都花上億元買了一戶,房價最高曾喊到每坪上百萬,如今掉到60至70萬,這個新聞,真是大快人心,也的確跟市場現況非常接近!

有不少房仲好友,私下已經說了大白話,比起2014的最高點 ,「蛋黃區」不少物件幾乎價跌兩成,「蛋白區」也已經出現狠打7折的窘境,不過,夾在黃白交界的「假黃宅」傷亡更重,披著蛋黃區的羊皮,以為可以混水摸魚,但跌幅卻跟蛋白區差不多,甚至更慘,因為這類「假黃區」多位在新興重劃區,有的生活機能甚至比部分蛋白區還差,三年前搶進的屋主們撐不住,不少人已經想賣,卻因為釋出量大,被逼得在房市照妖鏡下現出原形,昔日椪風的蛋黃價,瞬間消風無蹤,現在只能認賠讓售,少賠一點是一點。

實價藏玄機!2014年前入手 議價可期

除了最近討論度很高的台北市內湖重劃區,已經打了近6折價;像是新北市的板橋新板特區,曾經也榮極一時,過去天價豪宅動輒上砍百萬,外圍物件跟著雞犬升天,單坪預算沒個7、80萬別想碰,最近卻出現50多萬的破盤價;而桃園被視為蛋黃區的航空城,緊鄰外圈的青埔、大園,不敵市場賣壓,價跌兩成!「假黃區」機能雖然不如真蛋黃,但跟偏遠的「蛋白區」一比,跌幅相近,卻更近圓心,這種在多頭榮景時,你我恐怕都只能低頭路過,從來不敢奢望的物件,還不趁他病要他命?試想,同樣的價錢,四年前,你只能買在林口,現在能買在內湖重劃區,光上班時間就少了半個多小時!這樣,誰還想買什麼蛋白區?

當時買這類假蛋黃重劃區的,幾乎都是口袋略深的投資客,稱到今時今日肯賣,都已經有了賣「見骨價」的最壞打算!至於這把殺骨刀要砍多深?如果想更精確出價,不妨先從「實價登錄」做功課,舉例來說,這類新交屋的假蛋黃重劃區物件,如果2014年以後才買進的,等同買在房價最高點,可想而知,屋主就算願意認賠,讓價空間也相對較小;如果能從實價紀錄中,找到2014年前就入手的物件,屋主的獲利空間略增,可以殺價的空間又會更大,雖然這只是個簡單的查詢動作,卻可以先篩選出更精確的誠意賣家,事前擁有越多籌碼,臨場議價,更能穩操勝算!

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