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捷運多五站 房價精明省

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房地產的投資金律,就是「地點、地點、地點」,以最中心的黃金地段為房價的頂點,之後以同心圓的型態往外擴散,呈現由高而低的傘型走勢,距離中心越遠的地點,房價越便宜。

這樣的評估角度,除了一些相關的建設發展外,交通時間就是一個重要的考量,離中心點越近,交通時間越短,房價就越高。

房價以中心點最高,逐漸往外下降

這個觀點許多房地產專家都提過,例如戴德梁行不動產公司總經理顏炳立,曾在「顏炳立教你這樣算」一書中提到一個大台北房地產的框框論,他指出,台北市最精華的第一框範圍,位於台北市民權東路以南、和平東路以北、新生南北高架橋到金山南路以東、基隆路以西的範圍內,只要在這範圍內,中古屋每坪單價低於40萬元就可以買進。

如果往外擴到第二框(台北市較外圍的萬華、大同等地)每坪房價降為30萬元、第三框(距離台北市一河之隔的新北市,如永和、新店等地)每坪20萬,到第四框(大台北外圍地區,如三峽、林口一帶)每坪10萬。

以此類推,用框框理論來看房價走勢,每隔市中心一段距離,房價就會往下修一些。而他過去評估的第一框框房價,目前已漲至每坪60萬元以上,而近期第四框區域房價,每坪也要近20萬元以上了。

雖然每個區域各有不同的發展特色與區域建設,目前房價也各有行情,但從通勤時間與房價負擔來看,買屋族如果買不起市中心高房價住宅,而必須往外圍找房子時,考慮通勤時間與房價比,也不失為一個可以精打細算的好角度。

精算時間房價,兼顧通勤時間及房價成本

專家建議有購屋需求者,尤其沒有交通工具的通勤族,首要以捷運為購屋地圖,不妨將具備三鐵優勢的捷運站列為中心點,如台北車站、南港站、板橋站,再評估其往外擴的房價合理空間。

舉例來說,假設以台北車站為中心點,捷運車程10分鐘來看,往東約10分鐘車程為市府站、中古大樓每坪48∼68萬元,往南公館站、每坪58∼72萬元,往北士林站、每坪42∼50萬元。就這幾個站別相比,房價都不低,但其中士林站相對較便宜,也是購屋族可以考量的重點區。除此之外,專家建議若往西覓屋,約10分鐘車程就是新埔站,當地行情每坪僅25∼40萬元,更適合精打細算的購屋族考量(通勤時間不含候車及步行時間)。

又如我們以捷運忠孝復興站為中心點來看,這區目前算是台北市房價的核心區,附近中古大樓每坪單價高達46∼76萬元,但往東僅花費捷運10分鐘的時間、可到後山埤站,附近房價每坪僅35∼43萬元。忠孝復興站到後山埤站僅僅5站10分鐘的距離,每坪房價卻少了近20萬元,也是一個很聰明的購屋選擇。

同樣通勤時間,往東往西價格差很大

據永慶房屋統計,目前捷運通勤,距台北車站5分鐘內可以抵達的區域房價最高,其中又以板南線市府捷運站∼善導寺站中間的房價最高;通勤10分鐘內,約略是北市中心五區範圍;若捷運通勤40分鐘,則可抵達大台北全區,包括淡水。而目前捷運路線又往新北市延伸,通勤時間房價比的效果,在新北市地區更見效益。

我們以忠孝復興站為中心來看,通勤時間25分鐘順著捷運往北可到內湖、往南可到新店大坪林、往東到南港、西到土城。雖然通勤時間一樣,但房價天差地別。

內湖地區中古屋目前約每坪40萬、南港房價和內湖一樣,但土城房價每坪20萬、大坪林每坪30萬,相對內湖、南港地區房價每坪省了20、10萬。專家表示,每坪多10萬,可得承擔多幾百萬的房貸,若以利率2%計算,多貸300萬,每月就得多背負1萬5千元的房貸,因此,預算有限的購屋族,可得仔細盤算一下。過橋10分鐘到北市鬧區,房價省至少一半。

目前往新北市的輕移民潮以中永和、新莊、三重、板橋、新店,為主要的人口移入區域,中、永和和北市僅隔一條橋,過橋後就是公館商圈,加上台灣大學、台科大學生租屋族群加持,所以中、永和房市交易熱度夯。相較板橋因為過橋是老舊的萬華社區,所以板橋地區除了新板特區外,其餘地方房價相較中、永和並沒有比較高,而新莊、三重因為盧洲線通車、新莊線通車可期,也吸引不少人移入。

還是以忠孝復興站為例,周遭中古大樓每坪46∼76萬元、坪數20坪、小二房總價高達920∼1520萬,相同總價,捷運坐25分鐘,在新北市可以買捷運永安市場站旁面四號公園綠地的3房產品、新板重劃區內30多坪的兩房、新店裕隆城重劃區旁的成屋大樓。

新北大橋釋利多,5分鐘車程、房價差5萬

新北市居民除了利用捷運系統,開車族也不妨考慮快速道路的建設,例如與北市僅一橋之隔的新北大橋,淡水河對岸就是連結三重經板橋到中和的重要新通道;原本中和到三重需要30分鐘左右的車程,若透過新北大橋最快僅需要10分鐘,因此中和、三重未來到板橋車程最快5分鐘就可以到達,多了新北大橋,讓中和、三重地區的房市受惠最深。

以板橋目前房價每坪約35萬元,但中和、三重的房價每坪約30萬元,相當於5分鐘車程但房價每坪少了5萬元,因此不少原本住板橋的住戶,也順著快速道路外移。此外,新北大橋可以連結萬板大橋、中興橋,大幅縮短三重、中和進入北市的時間,若透過64快速道路,更可以連結新莊等地。

特二快明年通車,新莊副都心釋利多

此外,特二快速道路也將在明年底通車,特二快速道路主要聯絡新莊、板橋、土城等區,大幅縮短區域交通時程,同時特二快速道路也可作為國一以及國三高速公路的聯絡道路。

以新莊地區交通利多來看,副都心房價高漲有一高二快三捷運題材加持。目前重劃區內新屋房價每坪站穩50萬元,若順著區域快速道路10分鐘可到三重,但三重新屋每坪約40萬左右,相較便宜近10萬元,準備在此區域置產的民眾可以沿著通勤10分鐘的框框內,找合理價格標的。

雖然高房價讓許多薪水階級大喊吃不消,但是,評估上班地點與可能的交通動線,尋找通勤時間一樣、但價格相對較合理的地區,可以讓你更輕鬆的購屋。當然,選定後還是要再評估一下當地的生活便利性與未來成長性,就可以更安心的大膽進場了。

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