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好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

 

國際升息聲響起，全球景氣復甦的不確定，再加上台灣政府多重打房措施，今年第二季大型交易表現疲軟，連帶使得上半年土地與商用不動產交易金額明顯滑落，其中更以土地縮減幅度最大。第一太平戴維斯統計，上半年大型土地交易金額（單筆3億元以上）為776億元，比去年同期減少42%，為2018年以來最低，大型商用不動產交易金額為675億元，年減率20%。

 

土地市場與商用不動產市場自今年第二季開始，交易減少幅度擴大，以土地市場為例，第二季交易金額為256億元，年減率高達70%。建商購地買氣明顯縮手，第二季僅購地256億元，合計前2季建商購地金額為545億元，僅有去年同期一半。

 

 

面對住宅市場氛圍的轉變、土建融緊縮以及營建成本上升，建商放緩購地與推案速度，多家建商同時快速調整策略，採合建或合作聯盟等模式以因應市場變動。

 

有別過往合建多為建商與私人地主合作，近期興起建商與建商之間的合建，結合各家建商優勢，並達到分散開發風險的效果，例如興富發建設旗下的博元建設，分別與地主精銳建設及鉅本建設合作，共同開發台中水湳經貿園區兩合建案；另外，台北車站的E1E2公辦都更案，本月初宣布由冠德建設、藍天電腦、華泰投資之合作聯盟所拿下，預計全案總投資金額高達300億元。

 

 

商用不動產方面，第二季總成交金額為266億元，比第一季減少35%；上半年成交金額為675億元，年減率20%。交易活動雖減少，但仍遠優於2016年、2017年市場低谷時，全年交易僅600億元至700億元的表現。

 

各類投資人中，以壽險業表現最活躍，不動產投資金額達227億元，然八成的投資活動集中在今年3月央行升息之前，隨著升息腳步，目前保險業的最低投報率門檻已由年初的2.095%提升至2.47%，大幅限縮雙北市市中心的不動產投資機會，若加計富邦人壽買入新竹湖口物流土地，第二季壽險業僅購置不動產43億元。

 

 

因應升息循環，保險業同步調整的不動產布局策略，例如往中南部主要都會區找尋投資標的，亦或採售後回租方式，確保投資標的租金水準，以及購置土地自行興建收益型不動產，以獲取更高的投報率。

 

今年上半年也觀察到，商用不動產的投資型買方動能增加，占比達65%，除了壽險業以外，專業投資機構、零售業與傳產製造業的表現都較過往積極，主要交易包括統一集團斥資59億元買下信義誠品商場的部分產權、領航家投資興業以30.7億元購入內湖五期的整棟預售辦公大樓、白氏投資則以19億元買下南港整棟廠辦砳建築。研判這波投資買氣是受到通膨的推動，雖然國內利率提高，但屬相對低點且緩步上升，商用不動產的租金收益與抗通膨的能力吸引資金停泊。

 

 

另一方面，科技業買氣停滯，上半年購置金額為117億元，規模僅剩去年同期的一半，主要受到歐美消費力道衰減隱憂、庫存去化速度減緩等因素，國內外科技龍頭對於下半年營收預期轉趨保守，再加上過往幾年購置自用廠房、廠辦的剛性買盤爆發，目前不少大廠都在進行建廠計畫，都對科技業購置需求造成影響。

 

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，雖然國內經濟表現相對穩定，各家機構皆預期今年台灣經濟成長率仍可保住3%，但近期國際股債市場上下震盪，各國央行升息以對抗通膨，對於買方信心帶來不小的影響，買賣雙方對於價格認知差異擴大，需要更多時間取得共識。

 

 

展望下半年，黃瑞楠指出，土地單價雖可維持目前水準，但考量造價與融資成本大幅上升，建商追價力道放緩，而土地交易規模能否穩住，端看公部門土地釋出速度而定。

 

商用不動產方面在壽險業投資門檻拉高、科技業縮手下，交易規模放大不易，租金投報率將是買方的關注重點，而目前辦公室、廠辦與廠房租金行情仍保持緩步上升，有助於商用不動產價格維持穩定。

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