好房網雜誌2025年9月號／撰文：陳舒曼、圖片：Shutterstock
在限貸令持續嚴格執行、房市流動性偏差的現況下，建議民眾在購屋申貸前可以採取「三四五」策略，做好貸款準備，降低違約風險。正業地政士事務所所長鄭文在指出，三四五意思是指三成自備款、四家銀行比貸、五個月交屋，這三個步驟是目前貸前最關鍵的黃金準備階段。
●三成自備款
銀行在限貸令下對估價與成數預估更保守，鄭文在建議，原先一般購屋者準備的二成自備款已不敷使用，應該將自備款提升到房屋總價的三成，以避免估價不足導致貸款無法撥款，甚至觸發違約風險。
●四家銀行比較
在簽約買賣契約前，務必先向四間以上銀行或金融機構詢問貸款條件，確認是否有貸款額度與利率空間，甚至要求先進行房屋鑑價。這是在簽約前，就確認自己是否具備貸款資格的重要環節。簽約後立即提交貸款申請，才能避免合約簽訂後銀行因額度不足而拒絕放款的窘境。
●五個月交屋時程安排
在如今審核流程趨長、銀行撥款時間不確定的環境下，建議民眾在買賣契約中的點交日期最好延長至五個月以上，以爭取銀行撥款時間，避免因延期交屋而面臨違約罰則。
實戰小提醒
● 不要壓縮自備款或依賴高估貸款額度：估價常比市價低，自備款不足可能影響貸款順利。
● 勿同時向多家銀行送件：聯徵紀錄過多，銀行恐認定信用風險高而拒放款。
● 維持與銀行往來歷史：定存、信用卡使用紀錄、保險投資等都能提升銀行評估信任度。
● 預售屋可請建商協助辦理：由建商統一安排貸款，可避免申貸孤立、談條件不易的狀況。
● 房貸申貸前做好準備：選擇適合自己的貸款利率方案也是關鍵決策之一。
目前市面上主流有三種：固定利率、機動（浮動）利率，以及混合型利率。一般來說，若資金充足、偏好財務可預期性，可考慮固定利率，雖起始利率略高，但不受升息影響。若預期短期內會降息，或可承擔利率波動風險，可選浮動利率，初期利率低，但未來若升息，房貸支出將上升。混合型利率則折衷設計，通常前二至三年為固定利率，之後轉為浮動，適合中短期轉售或有未來轉貸打算的族群。建議可詢問銀行試算三種方案的「三年總支出」與「五年內提前清償違約金條件」，再依照自身資金規畫從中決定最適合方案。
