好房網News記者林和謙／台北報導
13萬戶社會住宅的爭議，表面上是「數字之爭」，本質上其實是「計算口徑之爭」。S.D.I 恆達空間智庫建設事業部執行副總柯登耀認為，直接興建、包租代管與租金補貼都能幫助租屋家庭，但三者在公共控制、租期穩定與資產持續性上完全不同。如果全部以「一戶對一戶」等值計算，政策績效就會失真。
13萬戶爭議的核心 是「怎麼算」？
最近，社會住宅「13萬戶」再次成為房市與公共政策討論焦點。政府主張，民國114年至121年的社會住宅目標未改變，除了中央與地方直接興辦，也將透過都市更新分回、容積獎勵取得民間捐贈住宅、整體開發區留設社宅用地，以及民間參與等多元方式持續推進。
另一方面，民間團體與部分立法委員質疑，原先清楚區分的「新增13萬戶直接興建社會住宅」，是否已逐步轉變為以多元興辦、包租代管與其他方式共同補足。於是問題就不只是「13萬戶有沒有消失」，而是政府是否在不同時間使用了不同的計算口徑，卻仍把不同保障程度的政策工具放在同一本帳裡。
當「直接興建」被改以「多元興辦」表述，當永久公共房源與短期民間租約都被納入社宅成果，民眾自然會追問：我們現在算的究竟是可以長期留下來的房子、一定期間的租賃契約，還是曾經受到補助的租屋人次？
三種政策工具 本來就是三筆帳
柯登耀說明，回到2024年總統大選前提出的「百萬租屋家庭支持計畫」，原始政策架構並不是把所有居住措施混在一起計算，而是將直接興建社宅、包租代管與租金補貼分別列示。這樣的區分非常重要，因為三種工具解決的是不同層次的居住問題：直接興建社宅，是增加可長期留在公共體系的住宅存量；包租代管，是透過契約把民間房源納入政策服務；租金補貼，則是直接提高租屋家庭的支付能力。三者都有價值，但不能彼此替代，更不能事後相互折抵。
柯登耀表示，如果政策因土地取得、財務條件、營建成本或人口需求而需要調整，當然可以調整；但應清楚說明哪些內容改變、為什麼改變，以及替代方案的保障強度與原先承諾是否相當。政策可以修正，計算基準不能悄悄改寫。
「已興辦」不等於「已完工」及「已可入住」
依文件引用的內政部資料，截至2026年7月底，全國社會住宅「已興辦」達12萬6,656戶，其中中央7萬359戶、地方5萬6,297戶；中央與地方並預計於2028年前再興辦3萬戶，多元興辦目標仍維持13萬戶。柯登耀說，讀者看到「已興辦」三個字時，必須先了解它的統計定義，社宅進度通常可能同時包含已完工、興建中、已決標，甚至透過都市更新、容積獎勵等方式預計取得的房源。因此，「興辦12萬多戶」不等於市場上已新增12萬多戶可以立即入住的公共住宅。
這不是否定正在施工或已決標案件的價值，而是政府應把「已完工」、「興建中」、「已決標」、「規劃取得」、「完成招租」與「實際入住」分開揭露。對一個正在繳高額租金、等待社宅抽籤的家庭而言，規劃中的一戶、施工中的一戶與下個月可以入住的一戶，顯然不是同一件事。
同樣都是「一戶」 保障程度可能完全不同
依《住宅法》，社會住宅可以透過政府直接興建、民間興辦、購買、承租民間住宅或其他方式取得。因此，柯登耀指出，包租代管在法律分類上確實可以納入社會住宅體系，但法律名稱相同，不代表每一類房源提供的居住保障完全相同。他說明，政府直接興建或取得所有權的社宅，最大的價值在於房源可以長期留在公共體系，政府能較完整地決定承租資格、弱勢保障比例、租金機制、管理品質與社會服務；即使一名房客租期屆滿，房屋仍可繼續提供下一個有需要的家庭。
包租代管則具有快速、彈性與分散區位的優點，可以有效利用既有空屋，也能減少政府立即投入土地與興建成本；但房屋所有權仍屬私人，能否持續留在政策體系，取決於房東意願、契約期限、租金條件與市場變化。契約期滿後，房東可能出售、自住或回到一般租賃市場。
租金補貼與社宅的差異更大；柯登耀表示，補貼可以直接降低家庭當期支出，速度快、涵蓋面廣，但政府沒有因此取得住宅，也不能完全控制屋況、租期、租金調整與續租條件。因此，直接興建、包租代管及租金補貼都能協助租屋家庭，卻不能被視為完全等值的「一戶」。
婚育宅值得推 但不能把同一間房子算兩次
政府近期推動婚育宅，將一定比例社會住宅優先提供新婚及育有未成年子女的家庭，方向值得肯定，穩定居住確實是年輕家庭決定結婚與生育的重要條件。但柯登耀強調，統計口徑仍要說清楚；如果婚育宅只是從既有社會住宅中保留一定比例優先出租，它屬於「分配制度調整」，而不是「社宅戶數增加」。同一戶房屋不能先被計入社會住宅，再因優先提供婚育家庭而成為另一筆可以相加的戶數。
柯登耀指出，除非政府確實新增房源，否則婚育宅應揭露的是保障比例、實際入住戶數、租期與租金優惠，而不是創造另一套可以與既有社宅相加的數字。
