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增貸更難了...月入3.6萬包租公用1200萬「另類操作」 網狂勸:是你最大錯誤

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好房網News記者徐沛琪/綜合報導
 
過去想買第二間房子,手上沒有充裕資金,又為了更好的貸款條件,投資客會將原本的房屋貸款轉移至另一家銀行,透過轉增貸把資金拿回來運用。不過要注意的是,自央行祭出信用管制後,「轉增貸大法」變得更加嚴格,即自然人特定區域第2戶限貸7成的新規之外,未來3年內轉貸也只能再借出已償還的本金,3年後即使房價上漲,原則上也要以原始鑑價來計算貸款成數上限。
 
一名網友現有位於板橋的2F老公寓,共隔了4間套房,滿租中,每個月可收到3.6萬的房租。為了提高租金收益,近日正另尋空間更大、一整層的分租套房,無奈銀行不讓他拿出來貸款買第二間;因此原PO想到「另類操作」的方式,先賣掉原有出租房再買同類型產品,還能用青年貸款40年。想問大家,身上有1200萬會選擇什麼類型的房子,投資效益最高?
自央行祭出信用管制後,「轉增貸大法」變得更加嚴格,即自然人特定區域第2戶限貸7成的新規之外,未來3年內轉貸也只能再借出已償還的本金,3年後即使房價上漲,原則上也要以原始鑑價來計算貸款成數上限。房市示意圖/永慶房產集團提供
永慶房產集團盤點近一年來七都的預售屋單價帶表現,發現台北市單價百萬以上預售屋占全市總量的43.9%。房市示意圖/永慶房產集團提供
貼文曝光後,網友紛紛勸阻,稱「賣了應該買不到板橋一整層」、「不要賣比較好,收益率很高。而且貸款說要買車或投資就好了,說要當頭款會貸不出來」、「如果我身上有1200萬流動資金的話不會置產,絕對不會」、「賣掉可收租3萬6那間房就是你最大錯誤,1200萬在雙北只能買套房,然後收租減半還要貸款?」、「依現行法規,想要隔分租套房根本不可行,除非你跟他拼人品,賭過了,還要再找房客各方面的,你覺得划的來嗎?」。
 
還有內行說,現在雙北房價要找到租金投報率高於3%的不容易,舊房子不能用購屋貸款,但是你可以改用投資型房貸,貸出來的錢只能用於投資不能用於購屋,把錢拿去投資ETF也是另一種賺法。
 
貼文也釣出房仲建議,先查詢離你家最近的社區,越新越好、有坡平車位更好,然後用實登的成交資料去計算每年的價差幅度,去取平均值(扣除特殊交易),你就可以得出一個結果,某社區每年房價成長。
 
全球居不動產情報室總監陳炳辰曾表示,目前多項打房政策,都有機會限縮後續一旦利空出盡,房市可能的反彈幅度。不論是大方向來說的七都第2戶限貸令,或是細部在增貸、轉貸上的規定,都是因應投資買盤來做規範,然而,當前並沒有過熱的投資風氣,大玩槓桿的族群早被預售禁止換約、利率偏高、貸款條件不佳,以及多重利空環境驅散,移轉量體的重挫,以及多有預售案場成交組數掛蛋,甚至建商皆得強打低首付、贈裝潢等方案,狂砸媒體預算死馬當活馬醫來救市,皆為印證,如今還在對付投資客群來打炒作,下錯藥方之餘,當然又引起拖累到自住換屋族群的說法。 

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