好房網News記者李彥穎／台北報導
隨著央行第七波信用管制效應持續發酵，加上2026年3月底僅針對自然人第二戶「微鬆綁」，對建商購地貸款成數的緊縮依然未改變。這使得國內不動產開發商的購地策略發生顯著的結構性位移，過去大舉囤積素地的做法已不復見。
根據戴德梁行最新發布的2026年第一季市場報告，資金正大規模向「帶有老舊建物」的土地、大型捷運聯合開發案及公辦都更案轉移，建商正透過高度篩選的標的與開發模式，在融資冰封期尋求新的生存空間。
戴德梁行表示，受限於現行購地貸款成數的嚴格限制，素地開發面臨極高的自有資金壓力，因此「帶有老舊建物」的土地成為建商的時下新寵。這類物件不僅具備都更或危老獎勵的開發價值，最重要的是該建物的存在能讓建商在融資額度上獲得更大的協商空間，進而繞過素地貸款的成數限制。此外，屋主對於都更的認知度提升，也推升了建商透過都更取代直接購地興建的積極度，成為當前政策高壓下的主要開發路徑。
戴德梁行說明，除了都更案件，各類大型軌道聯開案與公辦都更案已成為大型建商競爭白熱化的「一級戰場」。例如，興富發代子公司元盛國際以60.01億元購入信義區松仁路「全球人壽保險」大樓，即是精準掌握市場需求的代表作。該標的具備現成的租金收益，在開發初期能提供穩定的現金流入，未來更有都更與捷運東環段 Y39 站的增值加持。這種「帶租金、具改建潛力」的資產配置，反映出建商正以時間換取空間，藉由核心區位資產進行避險與長期布局。
高力國際則認為，第一季土地交易市場雖然整體動能受政策干擾，但資金高度集中在具備產業戰略或核心區位條件的土地上。例如，凱基人壽取得陸保廠C基地這類大型地上權案外，建商正積極尋求兼具自用剛性需求與穩定收益特性的資產。
高力國際副董事總經理黃正忠分析，雖然購地動能尚未全面回溫，但具備核心位階的土地仍是長期資金的首選。在AI產業動能強勁的環境下，建商除了住宅開發，也逐步投入具備產經價值的廠辦或複合式開發案件，以多元化資產配置來因應地緣政治與全球市場的波動。
仲量聯行表示，在融資成本走高與銀行資金控管嚴謹的環境下，開發商布局策略正加速轉向資本門檻較低、且區位條件優越的捷運聯開案與公辦都更。根據統計，這類案件的投資金額在2025年已創下近五年新高，預估2026年全年簽約金額將維持在1600億至2100億元的高檔。由於這類開發案多由政府主導且具備交通優勢，能有效分擔開發商的財務風險，已成為建商快速布局市場、確保案源穩定的重要戰略手段。
仲量聯行進一步指出，2026年第一季土地交易市場中，不動產開發商與壽險業仍是主要的資金來源，分別占交易額41％與33％。在信用管制限制下，住商用土地貸款成數普遍僅約四成，這使得具備雄厚資金基礎的一線建商如華固建設，更傾向鎖定精華區如信義區土地開發高端住宅。同時，透過參與中大型聯開案，建商能與政府共同分擔開發風險，並在軌道經濟的保護傘下，確保資產在市場轉趨保守時仍具備強大的流動性。
