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成本轉嫁難躲!學者揭房市政策「相互競合」衍生詭異現象

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好房網News記者林和謙/台北報導
 
囤房稅2.0修法三讀通過,非自住、非出租、非繼承取得共有住家用房屋進行「全國歸戶」,調高其稅率範圍為2%至4.8%(原為1.5%至3.6%),修法通過後預計今(2024)年(民國113年)7月1日上路、2025年5月正式開徵。談到囤房稅2.0對房市的影響,房市專家、文化大學都市計劃與開發管理學系教授徐國城指出,政府打炒房祭出《平均地權條例》修法管制預售屋換約,不過又推出囤房稅2.0修法,兩邊形成「競合關係」,造成奇特的房市銷售生態。
 
囤房稅2.0修法主要重點包括:就非自住、非出租、非繼承取得共有住家用房屋進行「全國歸戶」,調高其稅率範圍為2%至4.8%(原為1.5%至3.6%),各地方政府都應按房屋所有人全國持有戶數訂定差別稅率,並採「全數累進」課徵;另外酌降房屋現值一定金額以下的全國單一自住房屋稅率為1%,出租申報租賃所得達租金標準或繼承取得共有住家用房屋法定稅率為1.5%至2.4%(原為3.6%)。 至於建商新建房屋在合理銷售期間2年以內者,法定稅率調整為2%至3.6%,超過2年的餘屋則適用非自住住家用房屋稅率2%至4.8%。
 
徐國城教授指出,政府打炒房祭出《平均地權條例》修法管制預售屋換約,又推出囤房稅2.0修法,兩邊形成「競合關係」,造成奇特的房市銷售生態。圖/好房網News記者林和謙/攝
花敬群指出,若房市只是建商一直買土地、蓋房子,藉由創高房價來獲利, 這是一種惡性循環,房價不可能一直拉高,如此下去,將讓市場很不健康、甚至會萎縮。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
囤房稅2.0真可對房市產生影響及平衡?徐國城認為,對高資產戶來說,囤房稅2.0會讓他們重新思考資產配置  ,尤其不少台商近年回流、不少資金投入房地產,因為買房當作置產又可保值,而如今囤房稅2.0將上路,對於多屋族的高資產客,他們應會有另一番資產配置的思考與再規劃。
 
徐國城分析,持有多屋者為了節稅,判斷將減少高稅率縣市的房屋持有量,也會將手中多餘房屋出租、以換取降稅,加上稅率調升,房屋稅又以單價、屋齡等條件來課稅,因此高資產多屋族可能將購屋標的鎖定中古屋、而少一些新成屋配置。
 
徐國城表示,政府透過囤房稅修法想讓市場流動更健康,但建設公司因餘屋沒賣完、稅負將增加,持有成本也就增加,因此業者有可能把成本轉嫁到房價上,使房價會有一定程度上抬。
 
此外,政府為了打炒房、抑制投機,祭出《平均地權條例》修法管制預售屋換約,但又推出囤房稅2.0修法,徐國城指出,如此一來,兩邊形成「競合關係」,造成奇特的房市銷售生態,有些建設公司過去推高價宅,建商會以價制量、慢慢賣,等價漲,如今囤房稅2.0出來,將會加速高價宅賣的速度,價格也可能不會拉抬太高,會加速銷售。另外,過去有建商會在預售屋階段先賣4成、就先封盤,等成屋再賣,如此可管控成本也能等房價上升,後面利潤更高,不過囤房稅2.0一出,為了避免成屋銷售期拉太長而被課徵較高稅率,預期建商會儘快在預售階段就多賣一些。
 

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