想投資創業、有資金需求？增貸眉角看仔細！

【好房網雜誌1、2月號】

撰文：劉芷茵

想要投資創業，或是裝修房屋，卻因為資產全部拿去購屋，沒有多餘的資金可利用，除了信用貸款之外，增貸會是個好選擇，不過想要增貸，也得先仔細評估自身條件。

大熊和兔兔兩年前為了結婚，決定買房，物色了一段時間，在新北市看中一間三房兩廳、總價一千萬元的公寓產品，好不容易湊出200萬元頭期款，不足的部分只能向銀行申請房屋貸款。

詢問了多家銀行，A銀行對這間房子的估價恰好為1,000萬元，且可放款額度為800萬元，大熊和兔兔開心地完成申貸，但付出頭期款之後，已經沒有多餘資金替新家裝潢。

過了兩年多，兔兔懷了孩子，夫妻倆想趁此機會裝修房子，讓小孩出生後有個舒適的環境。但在薪水未增加的情況下，每個月房貸還款金額又多達39,000元（以貸款800萬元、利率1.75％、貸款年限二十年計算），兩人手頭已經沒有閒置資金可以利用，於是動起了房屋增貸的念頭。

所謂增貸，是指房貸客戶以原貸款房屋繳納房貸一段時間或清償部分本金之後，向銀行再次申請房貸，充分利用房屋貸款的額度，來靈活周轉各項資金需求。但是，增貸究竟需要注意哪些重點呢？

重點１ 進行房屋鑑價　評估還款能力

星展銀行經理李家驊表示，一般來說，房貸客戶想要增貸，至少需繳息正常滿一年以上才可以申請，且視各家銀行規範而定；即使是申請增貸，銀行一樣會先對房屋進行鑑價。以大熊和兔兔的案例來看，在房價持平、夫妻兩人條件並未改變的狀況下，可貸款額度同樣為800萬元，並無增貸空間，但如果過去兩年多，夫妻兩人已經清償部分貸款本金，就有機會回復原800萬元的額度。假如房價不幸下跌，或前兩年為寬限期，並未償還本金，則完全無增貸空間。

確認有增貸空間後，銀行接著會評估客戶的「收支比」，一般來說，在本利攤還的狀況下，每月還款金額不能超過家庭收入的60％，舉例說明，假設某甲每月薪水為6萬元，每月還款金額就不能超過36,000元（6萬元×60％＝36,000元）。但是要以幾年期作為分攤的計算基礎，各家銀行規範不一。

當原貸款銀行無法滿足增貸需求時，客戶也能尋求轉貸至其他銀行，做轉增貸的申請。

重點２ 增貸額度會隨房價變動　利率採分別計算

如果有增貸空間、收支比也符合欲申貸銀行的條件，究竟可以貸到多少錢呢？李家驊解釋，簡單來說就是「核貸金額－未還款的金額＝可增貸的金額」。假設大熊和兔兔申請增貸，銀行核可的貸款額度同樣為800萬元，過去兩年多以來夫妻倆已經償還本金65萬元，未償還的金額為735萬元，可以增貸的額度就是65萬元（800萬元－735萬元＝65萬元）。

再舉一個例子，假設核可的貸款額度提高至850萬元，扣除未償還金額735萬元後，夫妻還可以增貸115萬元（850萬元－735萬元＝115萬元），換句話說，若房價下跌，核可的貸款額度降低（低於735萬元），兩人向銀行增貸，可能連65萬元都無法達標。

另外，增貸的計息利率，會隨著資金用途不同而有所差異，假設市場利率持平不變，一般來說，增貸的計息利率會比購屋時的房貸利率高。簡單來說，原有的房貸分類是購屋自住（1M），因此利率較低，而增貸部分的分類為周轉金，因此利率會較高。基本上，兩筆貸款拆開計算，對原來的購屋自住貸款（735萬元）並無太大影響。

昱森代書事務所地政士、同時也是全國不動產特約地政士蘇晉得補充，目前房屋增貸，年利率約在2％左右。

重點３ 綁約期內提前清償　須負擔違約金

房貸合約上都會約定貸款綁約期限，蘇晉得表示，一般常見綁約期間在一年至三年不等，通常閉鎖期越長，拿到的利率越便宜。如果增貸之後，在綁約期間內提早清償、出售房產，或是轉貸，就需要支付相當的違約金。

違約金的計算方式，各家銀行不同，有些銀行是用貸款金額的一定比例計算，舉例來說，綁約三年，第一年違約，會以貸款總額的2％計算違約金（800萬元×2％＝16萬元），第二年違約，比率降至1.95％，第三年違約，則降至1.9％。

另外，也有些銀行對於違約金的計算方式為固定金額，李家驊說，以星展銀行來看，違約金最高為月付金的三個月。假設民眾貸款1,000萬元，利率為1.8％，採四十年本利攤還，每個月的月付金為29,242元，如果一開始就違約，最高違約金即為87,726元，如果是經過一段時間才違約，那就是以月為單位，以剩餘的月數比例來計算違約金，和各家綁約規範相比，算是相對輕的罰則。

李家驊提醒，也有部分銀行是以逐年遞減的方式來計算違約金，如果真的需要違約，可特別注意是否再多幾個月就能省去大筆違約金。

重點４ 轉增貸較划算？留心衍生費用

當新的銀行可以提供更優惠的利率、更高的貸款額度，或是更適合的貸款方式時（例如較長的貸款年限），客戶就可以考慮「轉增貸」，將所有房屋貸款業務轉換到新的銀行。

李家驊建議，應仔細評估預備轉貸之銀行所提供的產品別、還款年限、繳款彈性，以及各家銀行的服務品質。有些非金融機構（如壽險公司）無法提供理財型產品或後續轉產品服務，因此除了比較利率、額度外，還要考慮銀行是否能提供多元化的產品及服務。

李家驊解釋，不論是轉貸還是轉增貸，都需要考慮轉貸成本，衍生費用包括地政規費、代書費和開辦費等，若在綁約期間內，甚至可能還有違約金，要將這些成本都計算進去，再評估轉貸是否划算。

蘇晉得補充，通常和原先貸款的銀行增貸，會有三大優點，包含：➊因已是銀行的往來客戶，核貸速度通常較快；➋若以往還款紀錄良好，有機會談出較低的利率；➌衍生費用最少。如果真的想轉貸或轉增貸，由於每家銀行不定期提供特別優惠貸款方案，所以應先了解各家銀行的優惠條件，才能爭取更低的利率、更高的貸款額度，或更彈性、更適合自己的貸款方式。

重點５ 增貸額度不足　二胎、信貸好嗎？

增貸不成，有些人會考慮借二胎，或甚至是利用信用貸款來籌措資金，不過李家驊分析，不管是二胎或信用貸款，其貸款額度多半不高，以二胎來說，多半僅有房屋鑑價的1成，信用貸款則不能超過月薪的22倍。

此外，二胎跟信用貸款的計息利率都比房貸增貸來得高，目前二胎的借款利率約為3.5到7％，信用貸款利率依個人條件不同而有所差異，但通常是三者中負擔最重的。另外，二胎跟信用貸款的貸款年限較短（通常為三到七年），因此每月的負擔會很重，建議消費者透過這二種方式籌備資金時，要審慎評估自己的償債能力。