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想投資創業、有資金需求?增貸眉角看仔細!

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【好房網雜誌1、2月號】

撰文:劉芷茵

想要投資創業,或是裝修房屋,卻因為資產全部拿去購屋,沒有多餘的資金可利用,除了信用貸款之外,增貸會是個好選擇,不過想要增貸,也得先仔細評估自身條件。

想投資創業、有資金需求?增貸眉角看仔細!

大熊和兔兔兩年前為了結婚,決定買房,物色了一段時間,在新北市看中一間三房兩廳、總價一千萬元的公寓產品,好不容易湊出200萬元頭期款,不足的部分只能向銀行申請房屋貸款。

詢問了多家銀行,A銀行對這間房子的估價恰好為1,000萬元,且可放款額度為800萬元,大熊和兔兔開心地完成申貸,但付出頭期款之後,已經沒有多餘資金替新家裝潢。

過了兩年多,兔兔懷了孩子,夫妻倆想趁此機會裝修房子,讓小孩出生後有個舒適的環境。但在薪水未增加的情況下,每個月房貸還款金額又多達39,000元(以貸款800萬元、利率1.75%、貸款年限二十年計算),兩人手頭已經沒有閒置資金可以利用,於是動起了房屋增貸的念頭。

所謂增貸,是指房貸客戶以原貸款房屋繳納房貸一段時間或清償部分本金之後,向銀行再次申請房貸,充分利用房屋貸款的額度,來靈活周轉各項資金需求。但是,增貸究竟需要注意哪些重點呢?

增貸、二胎、信貸比一比

 

增貸

二胎

信貸

額度

視房價、貸款人收入、未還款金額而定

約為房屋鑑價的1成

視客戶職業、收入而定,原則上額度最少,且不能超過月薪的22倍

利率條件

比房貸高,但比二胎及信貸低,目前約2%

比增貸高,但比信貸低,目前常見約3.5%~7%

較增貸、二胎高,目前最高約15%

還款彈性

大多綁約3年,提早清償或出售、轉貸,須支付違約金

大多綁約1年,提早清償或出售或轉貸,會有違約金

大多綁約1年,提早清償會有違約金,且違約金較高,常見為貸款金額的3%

核貸時間

1~2週

1~2週

3~5天

資料來源:星展銀行 資料日期:2017/12

重點1 進行房屋鑑價 評估還款能力

星展銀行經理李家驊表示,一般來說,房貸客戶想要增貸,至少需繳息正常滿一年以上才可以申請,且視各家銀行規範而定;即使是申請增貸,銀行一樣會先對房屋進行鑑價。以大熊和兔兔的案例來看,在房價持平、夫妻兩人條件並未改變的狀況下,可貸款額度同樣為800萬元,並無增貸空間,但如果過去兩年多,夫妻兩人已經清償部分貸款本金,就有機會回復原800萬元的額度。假如房價不幸下跌,或前兩年為寬限期,並未償還本金,則完全無增貸空間。

確認有增貸空間後,銀行接著會評估客戶的「收支比」,一般來說,在本利攤還的狀況下,每月還款金額不能超過家庭收入的60%,舉例說明,假設某甲每月薪水為6萬元,每月還款金額就不能超過36,000元(6萬元×60%=36,000元)。但是要以幾年期作為分攤的計算基礎,各家銀行規範不一。

當原貸款銀行無法滿足增貸需求時,客戶也能尋求轉貸至其他銀行,做轉增貸的申請。

重點2 增貸額度會隨房價變動 利率採分別計算

如果有增貸空間、收支比也符合欲申貸銀行的條件,究竟可以貸到多少錢呢?李家驊解釋,簡單來說就是「核貸金額-未還款的金額=可增貸的金額」。假設大熊和兔兔申請增貸,銀行核可的貸款額度同樣為800萬元,過去兩年多以來夫妻倆已經償還本金65萬元,未償還的金額為735萬元,可以增貸的額度就是65萬元(800萬元-735萬元=65萬元)。

再舉一個例子,假設核可的貸款額度提高至850萬元,扣除未償還金額735萬元後,夫妻還可以增貸115萬元(850萬元-735萬元=115萬元),換句話說,若房價下跌,核可的貸款額度降低(低於735萬元),兩人向銀行增貸,可能連65萬元都無法達標。

另外,增貸的計息利率,會隨著資金用途不同而有所差異,假設市場利率持平不變,一般來說,增貸的計息利率會比購屋時的房貸利率高。簡單來說,原有的房貸分類是購屋自住(1M),因此利率較低,而增貸部分的分類為周轉金,因此利率會較高。基本上,兩筆貸款拆開計算,對原來的購屋自住貸款(735萬元)並無太大影響。

昱森代書事務所地政士、同時也是全國不動產特約地政士蘇晉得補充,目前房屋增貸,年利率約在2%左右。

重點3 綁約期內提前清償 須負擔違約金

房貸合約上都會約定貸款綁約期限,蘇晉得表示,一般常見綁約期間在一年至三年不等,通常閉鎖期越長,拿到的利率越便宜。如果增貸之後,在綁約期間內提早清償、出售房產,或是轉貸,就需要支付相當的違約金。

違約金的計算方式,各家銀行不同,有些銀行是用貸款金額的一定比例計算,舉例來說,綁約三年,第一年違約,會以貸款總額的2%計算違約金(800萬元×2%=16萬元),第二年違約,比率降至1.95%,第三年違約,則降至1.9%。

另外,也有些銀行對於違約金的計算方式為固定金額,李家驊說,以星展銀行來看,違約金最高為月付金的三個月。假設民眾貸款1,000萬元,利率為1.8%,採四十年本利攤還,每個月的月付金為29,242元,如果一開始就違約,最高違約金即為87,726元,如果是經過一段時間才違約,那就是以月為單位,以剩餘的月數比例來計算違約金,和各家綁約規範相比,算是相對輕的罰則。

李家驊提醒,也有部分銀行是以逐年遞減的方式來計算違約金,如果真的需要違約,可特別注意是否再多幾個月就能省去大筆違約金。

重點4 轉增貸較划算?留心衍生費用

當新的銀行可以提供更優惠的利率、更高的貸款額度,或是更適合的貸款方式時(例如較長的貸款年限),客戶就可以考慮「轉增貸」,將所有房屋貸款業務轉換到新的銀行。

李家驊建議,應仔細評估預備轉貸之銀行所提供的產品別、還款年限、繳款彈性,以及各家銀行的服務品質。有些非金融機構(如壽險公司)無法提供理財型產品或後續轉產品服務,因此除了比較利率、額度外,還要考慮銀行是否能提供多元化的產品及服務。

李家驊解釋,不論是轉貸還是轉增貸,都需要考慮轉貸成本,衍生費用包括地政規費、代書費和開辦費等,若在綁約期間內,甚至可能還有違約金,要將這些成本都計算進去,再評估轉貸是否划算。

蘇晉得補充,通常和原先貸款的銀行增貸,會有三大優點,包含:➊因已是銀行的往來客戶,核貸速度通常較快;➋若以往還款紀錄良好,有機會談出較低的利率;➌衍生費用最少。如果真的想轉貸或轉增貸,由於每家銀行不定期提供特別優惠貸款方案,所以應先了解各家銀行的優惠條件,才能爭取更低的利率、更高的貸款額度,或更彈性、更適合自己的貸款方式。

重點5 增貸額度不足 二胎、信貸好嗎?

增貸不成,有些人會考慮借二胎,或甚至是利用信用貸款來籌措資金,不過李家驊分析,不管是二胎或信用貸款,其貸款額度多半不高,以二胎來說,多半僅有房屋鑑價的1成,信用貸款則不能超過月薪的22倍。

此外,二胎跟信用貸款的計息利率都比房貸增貸來得高,目前二胎的借款利率約為3.5到7%,信用貸款利率依個人條件不同而有所差異,但通常是三者中負擔最重的。另外,二胎跟信用貸款的貸款年限較短(通常為三到七年),因此每月的負擔會很重,建議消費者透過這二種方式籌備資金時,要審慎評估自己的償債能力。

銀行

房貸利率

台北富邦

成交金額台北市2,000萬元以上、新北市1,500萬元以上、其他地區1,000萬元以上

一段式:首購1.70%(含有房無貸),非首購1.80%,綁約3年,寬限期最長3年,手續費2,000元,限自住。

成交金額台北市低於2,000萬元、新北市低於1,500萬元、其他地區低於1,000萬元

一段式:首購1.75%(含有房無貸),非首購1.85%,綁約3年,非首購寬限期依客戶資歷審核,手續費2,000元,限購屋自住。

匯豐銀行

一段式:首購1.59%,非首購1.63%,綁約3年,寬限期最長2年,無手續費。

花旗銀行

貸款金額800萬元以上

一段式(首購及非首購):1.63%,綁約3年,無寬限期,無手續費,店面及台北市小於12坪、新北市小於15坪不承作。

貸款金額500萬~799萬元

一段式(首購及非首購):1.69%,綁約3年,無寬限期,無手續費,店面及台北市小於12坪、新北市小於15坪不承作。

渣打銀行

貸款金額800萬元以上

一段式:首購1.6%,非首購(含有房無貸)1.70%起,綁約2年,寬限期最長1年,手續費2,600元,僅限首戶自住。

貸款金額低於800萬元

一段式:首購1.68%,非首購(含有房無貸)1.75%起,綁約2年,寬限期最長1年,手續費2,600元,僅限首戶自住。

兆豐銀行

青年安心成家方案

第1~24期1.44%,第25期起1.74%,綁約2年,寬限期最長3年,手續費2,000元,貸款金額上限800萬元,超過部分依銀行提供貸款利率,限首戶自住。

一段式:首購1.66%,非首購(含有房無貸)1.74%,綁約2年,寬限期依客戶資歷審核,手續費3,000元,限自住。

台新銀行

首購及非首購、年報稅額80萬元以上

一段式:1.63%,綁約3年,寬限期最長3年,手續費非套房2,000元、套房3,000元。

非首購、年報稅不滿80萬元

一段式:1.70%,綁約3年,寬限期依客戶財力審核,手續費非套房2,000元、套房3,000元。

星展銀行

一段式:首購自住1.65%起,綁約3年,無寬限期,手續費5,500元。

凱基銀行

一般購屋優惠貸款

一段式:1.63%,綁約3年,首購達特定條件寬限期1年,手續費3,000元。

小套房客戶

一段式:1.95%,綁約3年,無寬限期,手續費3,000元,貸款成數最高7成。

富邦人壽

個人年收入50萬元以上:

一段式:首購1.63%,二房1.65%,綁約2年,寬限期最長2年,手續費2,000元,限自住使用。

套房、非自用住宅、年收入未滿50萬元:

一段式:1.7%,綁約2年,無寬限期,手續費2,000元,雙北精華區工業住宅、捷運套房貸款成數最高7~7.5成,其餘地區貸款成數最高6.5成。

三商美邦人壽

菁英首購(月調)

一段式:1.6~1.74%,綁約3年,前3年還款金額不得超過原貸金額一半,寬限期最長1年,無手續費。

(限專業人士、公教、三千大企業員工及知名外商企業或貸款7成以內客戶,且年薪固定收入須達60萬元以上,非固定薪另議,一般中小企業員工年收入達70萬元以上者亦可申辦)

資料來源:永慶房產集團 資料日期:2017/12

註:➊本表利率若無特別說明,皆採機動利率。 ➋本表資訊僅供參考,實際貸款條件、利率、額度以各銀行及壽險公司提供之訊息為準。

 



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