好房網News記者林和謙／台北報導
高力國際最新發布「2022年第二季商用不動產及土地投資調查」指出，一連串房地產相關政策發酵，又碰上升息循環，加上國際局勢動盪不安，投資市場不確定性加大，今（2022）年上半年全台大型土地成交量僅802億元，相較去年同期大幅萎縮43%；商用不動產投資則相對穩健，上半年交易額達654億元，是歷年同期的第二高。土地市場明顯冷卻，高力國際研究部董事梁儀盈指出，前兩年房地產熱絡，但如今多項因素影響及市場情勢轉變下，「過去土地市場漫天喊價的情形已過」。
有別於商用不動產市場較穩健情形，土地買氣明顯受衝擊；梁儀盈表示，今年第二季4～6月的國內土地交易動能放緩，單季成交僅291億元，為2018年以來的單季新低，而今年上半年802億元也是近五年的同期新低，顯見在土地交易市場在同時面對貸款管制措施、貨幣緊縮及升息態勢下，土地買氣已明顯由追捧競價轉為觀望保守。
梁儀盈觀察說，前兩年各地方政府、國產署標售不少土地，每每造成建商大舉競標，創下不少地價新高紀錄，溢價率也相當高；土地價格高升，與政府標售土地其實也有些關聯，不過今年至今與前兩年相比，政府賣地情形有比較少。
在央行升息、通膨、物價上漲之下，不少民眾購屋更顯保守與觀望；梁儀盈指出，民眾買房腳步趨緩、房市買氣漸稍冷卻，而建商在買地成本上升、央行限縮不動產貸款以及利率走升等因素下，購地的腳步也放緩、沒有如前兩年大舉瘋狂購地的情況，除非蛋黃區的土地才會更吸引業者目光。她表示，建商除了買地更為保守及審慎，也更會積極朝與其他建商進行合建案、地主合建、都更案來走。
梁儀盈認為，土地交易市場除了整體由熱轉溫涼之外，交易熱區也與前兩年有所改變，今年熱區則移轉到新北市、高雄市以及桃園市，而過去兩年話題度最高的台中市在產業、人口及交通等三大利基的支撐下，土地磁吸力為全台之冠，去年上半年交易額達414億元，但今年買氣明顯退燒，交易額萎縮至108億元，僅去年同期的26%；不過，也觀察到建商依然持續於七期或水湳經貿園區獵地儲備原料，只不過方式改為與同業或地主合建。而上半年單宗交易額前十大的土地中，其中前四名單宗交易額都逾30億元，其中元利建設以逾50億元買進大安區土地的總價最高，第二名則是聯發科以37.7億元取得竹北高鐵車站專用區地上權開發案，第三名為三重置業地產以34.7億元買進三重段近2千坪土地。
高力國際副董事總經理黃正忠指出，具穩定收益的商用不動產投資韌性較佳，雖然央行連續兩次升息合計1.5碼使得投資人決策更謹慎，但2022年上半年交易額仍有654億元，僅較去年同期小幅下滑11%，且仍是歷來同期第二高紀錄。進一步觀察今年受歡迎產品，辦公室因為有台北及台中的指標個案，成交額來到248億元，占比約38%；第二名則是廠辦的134億元、占比約21%；第三名為廠房、倉儲的116億元、占比約18%。從買家背景分析，上半年商用不動產最大買家為金融保險業者，共出手230.8億元，第二大買家為製造業，出手129.6億元、占比約20%，第三大買家為科技業，出手112億元、占比約16%。
黃正忠認為，2022年上半年商用不動產可以維持歷年同期第二高的紀錄，主要是在第一季的時候台灣整體經濟表現依然亮眼，導致市場成交熱絡，不過第二季開始受到全球央行接棒升息的影響發酵，買方對於報酬率要求會更謹慎，加上通膨及疫情等不利因素干擾，第二季交易明顯放緩。以上半年交易的熱區來看，有產業聚落及穩定租賃動能支撐的區域仍是投資人首選，再加上拉高的報酬率要求，除了雙北物件之外，眼光也放遠至新竹縣市與台中市等產業聚落。上半年前十大指標商用不動產交易案中，高達7筆是整棟交易，而十筆中有六筆單宗交易額逾30億元，而上半年最大且最指標的交易案則是中國人壽以120.5億元買下台中市七期豐邑市政核心大樓整棟。
過去兩年全球投資市場經歷了貨幣寬鬆政策所帶來的游資氾濫，如今各國央行為了對抗高通膨不得不加快緊縮貨幣及升息步調，而不動產市場投資金額龐大，在全球進入升息循環下，高力國際董事總經理劉學龍認為，除了同步拉高對收益率門檻要求，也提高買方資金借貸成本，而在買賣雙方價格認知差異仍大下，評估決策期勢必拉長，整體市場買氣將價平量縮。
他指出，商用不動產相對是具備穩定收益的投資型產品，尤其現在台灣整體儲蓄率高，布局收益型商品仍是停泊避險資金的選項，只不過要注意的是在收益率門檻拉高的要求及物件稀缺影響下，雙北物件的選擇將更為困難度。在土地交易方面，由於先前信用管制已發酵，加上率的調升影響消費者購屋者意願，且通膨也拉高建商的營建成本，建商獵地動能明顯趨緩，因此今年土地市場大幅降溫是必然。
