買4300萬商辦契約卻僅61萬？代書讚最佳教材：省下稅金400萬

EBC地產王記者張琬聆／綜合報導

 

民眾黨主席柯文哲5月花4300萬元購買立法院附近商辦，日前黨部秀出契約澄清有買賣事實，卻因契約總金額僅約61萬元，再度引發喧然大波，昨（12）日其妻陳佩琪終於秀出商辦轉帳證明來說明金流狀況。地政士解釋，契約的61萬元就是行之有年的「公契」，先不論金流的狀況，此案例正是遺產及贈與稅最佳的節稅教材。

 

為什麼實價登錄4300萬元的中正區辦公室，拿出的契約書內容，總金額卻僅有61萬7800元？正業地政士聯合事務所所長鄭文在說明，民眾黨拿出來自清的契約書，事實上是用來課徵土地增值稅及契稅的「公契」，要看出實際買賣總價，則要看「私契」。

鄭文在補充，房屋買賣契約書可分為私契及公契，私契載明買賣總價、付款方式、稅費負擔、違約責任及點交日期等；公契純粹為課徵土地增值稅及契稅之用，也就是無論成交價是3300萬元、4300萬元或是5300萬元，公契都是以土地公告現值以及房屋評定現值做為申報，顯示的金額會完全相同。

 

回到4300萬元的商辦來看，「私契」買賣總價4300萬元，其中包括土地及建物的價格，因為《土地稅法》第30條：土地所有權移轉或是設定典權，其申報移轉現值.....以訂約日當期之公告土地現值為準；另外〈契稅條例〉第3條：買賣契稅為其契價百分之6。所以公契的移轉現值申報，就是以土地的公告現值及房屋的契價（房屋評定現值）做為申報即可，該商辦的建物及土地公告現值為1052萬0994元，房屋評定現值為61萬7800元，就是所看到契約買賣價款總金額617800元的由來。

 

姑且不論金流這檔事，鄭文在指出，實務上因為公告現值大約只有市價的2～3成，因此購置不動產就成了贈與稅及遺產稅的節稅的理想標的，「眼前的個案就是遺產及贈與稅最佳的節稅教材」。

 

依照《遺產及贈與稅法》第5條來看，如果直接把4300萬元用現金給小孩，在讓小孩去買房屋，贈與稅是以資金4300萬元核課贈與稅；但是如果是先出資4300萬元，取得房屋後再贈與給小孩，贈與稅的課徵就是土地公告現值加上房屋評定現值的加總，大概只要繳納18％左右的贈與稅，立即省下約72％的贈與稅，節稅的功能可想而知。

 

用實例來驗算，柯文哲的立法院旁商辦，土地持分是22.944平方公尺，公告現值每平方公尺為45萬8551元，土地總現值為1052萬0994元，連同報載的房屋現值61萬7800元，合計房地總現值為1113萬8794元。

鄭文在試算，如果扣除每年贈與稅免稅額244萬元，若採取4300萬元現金贈與，要繳納483.4萬元贈與稅；但若採取買下不動產後再贈與，只要繳納86萬9879元贈與稅，贈與稅差額高達396萬4121元。如果發生在課徵遺產稅上面，遺產總額的計算，將現金變成不動產也有異曲同工之妙。

 

鄭文在最後也說，社會新聞紛紛擾擾，信者恆信，不信者恆不信，但是當遺產及贈與稅發生時，「節稅的效果真金白銀不得不信，記得每個人都需要提早規劃，確保稅稅平安」。