好房網雜誌2024年7月號／撰文：Miranda
觀察7大都會區新設學校房市概況，幾乎同時具備3特色：新興重劃區、交通到位以及人口紅利正成長，然而這樣的新興學區，通常會經歷三個階段，使身價逐步推升，突顯當地不動產的增值效益。
其一是，「低價醞釀期」，在區段開發初期，憑藉親民房價吸引民眾置產，其次則是大批建案交屋後的「機能躍升期」，區段因大量購屋家庭遷入，消費、就學等需求陸續浮現，房價也在完善機能的支撐下更有活力，到了區域開發相對成熟之後，即為「學區助漲期」，新設立的學校軟硬體新穎，教學理念也與時俱進，許多新校都推動中英雙語、生態探索、親子互動等特色教學，躋身明星學校之林，讓現代孟母們紛紛卡位新學區，使新興學區宅房價穩居區段領先地位。
林口新市鎮開發最具指標
重大建設與交通催生明星學區熱度
然而，歷經3階段至今的像是北台灣最具指標的林口新市鎮，近年受惠於生活圈快速開發，新北市政府導入多樣建設，以及地區經濟型態的轉變，逐年吸引大量的外來人口移入，林口區現已超過13.4萬人，且多數為青年小家庭，學齡人口不斷增加，2020年增設新林國小、2022年又啟用東湖國小，才紓緩就學壓力，但目前區內僅3所國中，也因此新北市政府於文中一用地籌設林口南勢國中，預計2025年8月招生，先招收7年級學生。
以南勢國中所屬的南勢里而言，為林口新市鎮人口最多的里，其位處精華，擁有機捷A9站、三井OUTLET以及昕境廣場等大型機能，加上國際媒體園區開發，以及林口AI產業園區成功招商國際大廠，在各項重大建設到位及交通優勢、豐富的生活機能條件之下，由於大量的高收入人口以及社會菁英不斷移入林口，重視書香人文教育，明星學區周邊房市更炙手可熱！
至於距離林口新市鎮不到10分鐘車程的A7重劃區，在機場捷運開通、A7合宜住宅住戶進駐，23分鐘可抵台北車站、距離桃園機場僅5站，亦近國道1號林口交流道、64號、65號快速道路，兼具陸海空交通優勢，加上樂善科技園區、華亞科2期興建、郵政物流園區完成後，上萬名就業機會，帶來龐大人口紅利，不過過去區內僅有一間樂善國小，隨著學齡兒童不斷增加，桃園市府投入資金在龜山區文桃路增設文青雙語國民中小學，從幼兒園到國中一應俱全，周邊建案也以首購為訴求，受到小家庭以及有結婚計畫之青年男女青睞。
青埔與中壢體育園區為桃園最大亮點
交通利多吸引大型建商進駐
桃園部分新設學校另一大區則為南桃園的中壢，桃園中壢移入人口多，特別是青埔特區在大量新建案完工落成不少移居人口，觀察最新人口量達到43970人，為滿足學齡兒童讀書需求，新設立青園國小，該校鄰近大園高中、書法公園，採先招生後建校，2020年開始招生，先是借用青埔國中教室上課，2023年開始於新校舍上課，目前第2期校舍工程正在興建中，預計於2025年8月完工啟用。
而中壢另一大亮點就是桃園中壢體育園區，該重劃區環中東路、龍慈路、龍岡路及中山東路範圍為界，力拚明年完工，因鄰近中壢火車站後站，加上機捷延伸線及未來捷運綠線延伸中壢，交通相當便捷，園區內規畫超過36公頃的住宅區，可容納1.2萬人入住，目前已有多家大型建商如國泰建設、美麗華建設、遠雄建設等進駐，桃園市政府也預先反應先將龍興國小遷至龍勇路，該校前身為龍岡國小，因為重劃後需內縮校地空間，該校未來設置國小24班、幼兒園2班、學前特殊班2班及國小資源1班。
桃園中壢體育園區由於近舊市區沒有「施工黑暗期」、「交通生活不方便」的問題，加上規畫6公頃、約1.8萬坪商業區，將引入百貨公司、電影院進駐，專家指出，目前新案供給相當不足，未來除了園區內預售屋開價可能從3字頭起跳外，還會連帶影響中古屋價格上漲。
寶麟廣告副總經理管清智指出，南桃園以中壢為核心地段，以近10年平均預售新案成交戶數3428戶而言，近期推案量相對稀少，今年3月供給量僅3181戶，且集中於青埔特區，反觀中壢前後站、龍岡、內壢一帶供給相對不足，房價缺乏新案推力，因此區域行情不若桃園龜山、桃園、大園等地上漲幅度，同時又蓄積區內中古屋換屋、青年購屋等能量，造成新推案多順銷狀況。
像是近期園區附近的龍崗新案「益展有福」於329檔期正式公開，基地臨幹道，近龍岡萬坪公園、龍岡國中，距體育園區不遠，規畫26至46坪的2至4房，標準層3至5併設計，每坪開價35至38萬元。
新竹竹北高鐵就學量能最受矚目
台中人口暴增北屯新校多達4所
新竹地區則以竹北新設立學校最受矚目，主因在於高鐵特區吸引大量人口移入，學校供不應求，為了提升就學量能，陸續新設文興國小、嘉豐國小。台中市為全台人口第2大行政區，台中市市長盧秀燕指出，全市人口數已達284萬，其中北屯區也在今年破30萬人，創歷史新高，城市發展好、人口也不斷移入，原有學校數已不敷使用，增班也不足應付適齡學童需求，因此在北屯區新建四所學校，其中南興國中及南興國小同時開工，另廍子國中也將於明年1月2日開工，此外，沙鹿區鹿陽國小、嶺東科大生活圈的文中52也可望陸續啟用。
觀察台中市6所新校分別位於北屯、南屯、沙鹿等行政區，以北屯區佔4校為最多，而同屬舊社里的南興國小、南興國中更罕見的雙校同時啟動興建工程，校地面積合計達7.96公頃。由於周邊的機捷特區與單元12重劃區開發迅速，吸引大批人口移入，從台中市政府民政局人口管理統計平台資料可以看出，截至今年4月底，舊社里總人口數為26329人，年齡0至6歲的人口數超過千人，今年以來每月增加150至230人，以此速度推估區內增設新國小、國中實在刻不容緩，已規畫南興國中將設36個班、南興國小設48個班。
教育局長蔣偉民提到，北屯區近年發展蓬勃，多項公共工程為北屯區帶來新氣象，如捷運綠線、74號快速道路銜接國道4號、鐵路高架等重大交通建設陸續完工，加上洲際棒球場、洲際購物中心、北屯國民運動中心、未來台中市巨蛋體育館等重大建設的興建，吸引大量人口遷入，學區就學人數逐年增加，因此規畫新設南興國中及南興國小，總編列7億6,160萬元預算興建，由中央與地方各負擔一半經費，預計115學年度正式招收新生，以紓緩當地學生入學問題，讓孩子就近上學。
台中機捷特區具備3大優勢適合移居
海線沙鹿後起之秀吸科技新貴
台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出，從人口年齡分布可推測該區域的年輕家庭比例、自住比例多寡，其中機捷特區因具備商圈、捷運、綠地水岸等優勢，成為北台中移居勝地。如今同時增加國小、國中2學區機能，加上原本明星私校如葳格中小學、華盛頓、常春藤就在周邊，房市基本盤更加穩固。
以機捷特區新案「無限大城」為例，千坪基地規模規畫兩棟建築，臨路大尺度退縮，南向最遠棟距可達20米以上，讓身處機捷繁華城心仍有寬廣適居視野，與南興國小、國中預定地距離約5至10分鐘車程，9年學區輕鬆接送，產品格局有2房23至27坪、3房35至36坪，已有不少已購客的二代成家、換屋購入，介紹親友購買同住的比例也頗高。
另外，預計於114學年度招生的松強國小將紓解附近仁美國小新生爆滿現象，以及因應未來14期重劃區將進駐的人口。大城地產也在5月初公告購入周邊的14期美和段土地，區內已推案有「陸府織森」、「國泰美禾」等，包括寶輝、華固、坤悅等建商也都有土地庫存在新校周邊。
海線的沙鹿則是值得關注的後起之秀，新設校的鹿陽國小附近預計於114學年度招生，因光田醫院在此新設向上院區，被稱為「新光田特區」。該地鄰近中科，一字頭房價又比一旁的西屯便宜許多，因此不少科技新貴轉進購屋，加上新的一年區段可望迎來特5號道路通車，使中科與沙鹿間的交通將進一步提升，因此包括富宇、允將等知名建商都已在此插旗推案，未來發展令人期待。
首間從幼兒園到高中示範學校在台南
高大特定區鋼構小學全台首見
往南二都走，目前台南最受矚目的即為高鐵特區，逐軌道交通而居是購屋不敗法則，同時擁有公共建設、生活機能以及明星學區的精華地段向來是民眾超高指名度的地段，2025年起陸續有沙崙K12雙語學校即將完工，這也是全台第一所涵蓋幼兒園到高中的雙語示範學校，同時規畫溫水游泳池與多功能體育館，未來還有成大醫院，而最新的話題則是國發基金擬砸百億在此投資AI生態園區，目前有達麗建設、華友聯建設、三發地產、春福建設等上市建商布局於此。
高雄部分則有藍田國小已經動土，該校位於楠梓區的高雄大學特定區，隨著建案落成、機能增加，有不少人口陸續移入，高雄市市長陳其邁表示高大特定區的發展迅速，人口因台積電的進駐也快速增加，藍田國小是以鋼構、模組化低碳建材建造，會是全台第一座鋼構的小學，目前會依時程完工。觀察區域房市，除了吸引遠雄、富邦建設南下插旗卡位，近期茂德機構也相當積極，除了新案「高大之森」銷售反應不錯，又以每坪70萬元在此購入住3土地。
