好房網News記者林和謙／台北報導
內政部於今（2024）年2月提出「虛坪改革」方案，對於這項改革，社會有很多討論的聲音，不動產業界也提出看法與建議。針對此項議題，政大不動產研究中心與中華民國地政士公會全國聯合會28日舉辦「區分所有建物公設合理性探討」論壇，對於改善現行區分所有建物的公設比問題，邀集產官學專家共同討論、交流，以達到更實用豐富的意見匯集，推動不動產市場朝更公平公正的方向發展。內政部地政司司長王成機提到，現在新大樓公設比逐漸升高，市場上很多小坪數住宅規劃，更凸顯公設比偏高問題，要怎麼作比較合理，需要各界一同討論來凝聚共識。
「虛坪改革」主要重點是健全現有制度，盼改革後，興建樓地板面積一模一樣，而室內實坪變多、公設比降低，讓室內坪數多一點、虛坪少一些；其中停車空間改革須修正《公寓大廈管理條例》，須經立法院三讀；而容積改革僅需要內政部修正《建築技術規則》後公告施行。
王成機表示，現在新大樓公設比逐漸升高，市場上很多小坪數住宅規劃，更凸顯公設比偏高問題，要怎麼作比較合理，除了免計容積檢討，另外管委會面積也需探討，以達到公設合理化。
此外，王成機指出，交易上多具獨立性的車位及車道是否應獨立區分與劃設，避免造成使用者重覆負擔。以上各議題都需要與社會各界、不動產業界共同討論，並加以深入探討，凝聚社會共識。
宏國德霖科技大學不動產經營系兼任副教授林旺根則從法律觀點出發，評析區分所有建物的公設面積分配合理性；他指出，「灌虛坪」爭議包括兩部分，其一是建築技術規則有關免計容積規定，其二是地下層停車空間權利分配不合理的問題。在免計容積規定方面，由於免計容積在法定容積外得以外加，地政法令又大多准予以測量登記，便將免計容積項目之量多以上限設計，導致大眾對公設比提高甚為有感。在停車空間權利分配問題上，現行停車空間登記為共有部分與其他共有部分並未嚴予區別、且常被誤作可獨立交易的客體，若停車空間未來改作建物專有部分，必須斟酌檢討其法理基礎以保障區分所有權人的權益。林旺建議採用內牆面說統一立法標準，即以共有牆壁中心線區分共有部分與專有部分，一則可避免學說的矛盾，並可杜絕灌虛坪的弊端以及共有部分分配不公的爭議。
國立政治大學地政系兼任助理教授李志殷表示，須反思虛坪改革方案是否符合土地法及其相關法令的框架，特別停車空間乃區分所有建物的附屬設施，若將其登記為專有部分，不僅悖於現行不動產登記是肩負協助建築公法規範的任務，而且違反法定停車空間的本質，有違不動產登記的學理。行政部門多番借鏡外國相關法例說明改革方案，然而將停車空間設定為區分所有建物的專有部分時，恐面臨諸多「不確定之法律概念」運用、判斷，致造成法之不安定性；他建議，改革方案推行前應再審慎評估，且需要就房價飆升問題癥結對症下藥，避免因法律用語不明確或規定過於複雜，而衍生巨大社會成本。
中華民國地政士公會全國聯合會名譽理事長李嘉嬴根據實務經驗提出建議，如果法定停車空間由共有部分轉登記為專有部分，應持續維持全體區分所有人共有的形態，並延續區分所有建築物「處分同一性」精神，使一般專有部分及法定停車空間專有部分同其命運，不得分離而為移轉或設定負擔。她建議購置「法定停車空間專有部分」者，僅限於一般專有部分的區分所有權人，防止車位外賣衍生的價格飆漲情形，違背政府修法目的之美意。
中華民國地政士公會全國聯合會主任委員莊谷中從區分所有建物買賣的計價方式切入，認為實坪制有助促使買賣單價資料透明化、防止公設灌水，然而房價是由諸多結構性因素互為影響所決定，以實坪制計價對房價漲跌難起實質作用。他提出兩個建議，首先在土地登記制度的區分所有建物登記簿中，明確標註區分所有建物的停車空間及其他共用部分的對應公設比；其次在實價登錄網站中，新增「共用部分」與「專用部分」的面積揭示功能，達到公設合理化與資訊透明化，維護建物交易雙方權益。
國立臺北大學不動產與城鄉環境學系教授黃健彰表示，法定共用部分應該完成登記，以解決共有部分認定問題所衍生的糾紛，至於共有部分在買賣時應否計價則為另一問題。針對牆壁的所有權方面，他認為，我國可參考日本通說的「分戶牆屬法定之一部共用部分」的見解，防止建商「灌虛坪」；外牆則可被視為「法定之全部共用部分」，由建物管理方統一修繕、管理、維護，較符合一般人的認知。
