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全台房價奔漲7年 打房政策有效嗎?專家:這數據是關鍵

#政策 #建物所有權登記 #土地法 #效力 #房價 #打房
EBC地產王記者張琬聆/綜合報導
 
文/台灣不動產物業人力資源協會理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 曾文龍
 
32年來,政府每月都有公布「辦理建物所有權登記」統計表,買了房子需要辦理產權登記,《土地法》第43條「依本法所為之登記,有絕對效力」,這一條是談到土地登記之公信力。有登記則有「絕對效力」,因此這個統計表是非常具有公信力的。
 
今年政府拚命打房,房價有打下來嗎?很多人立刻搖頭說沒有。但是因為建方看到狀況不對,銀行也緊縮建商的銀根,因此也減少推出建案。供給量縮小了,也造成了房價不動如山。
政府最該打的是造成房價往上漲的地價成本。示意圖/EBC地產王張琬聆攝
▼政府最該打的是造成房價往上漲的地價成本。(示意圖/<a href="https://house.ebc.net.tw/" data-cke-saved-href="https://house.ebc.net.tw/" target="_blank"><span style="color:#2980b9;">EBC地產王</span></a>張琬聆攝)
 
一面棍子一面胡蘿蔔 房價打不下來
 
所以我常說政府不應該只是打房,應該最要打造成房價往上漲的地價成本!地價會拚命漲卻是政府標售土地領導漲價的傑作!不肯稍微改良一下標售制度的瘋狂競標嗎?政府「突然」多了鉅額地價收入,卻帶來無窮禍害,豈非見樹不見林?!
 
政府一面打房,可能是碰到選舉的壓力,但今年一面打房,又一面祭出優惠的新青安貸款,因此這幾個月剛需市場銷售特別的好、可能也是因為選舉的壓力,一面棍子又一面提供胡蘿蔔,這真是兩相矛盾,左右為難!
因為剛需市場的良好銷售,本來不看好的今年房市,專家卻又認為今年的建物買賣移轉登記可能會上看30萬棟!歷史經驗成交30萬棟是代表景氣熱度的重要指標。
 
建物買賣移轉登記 30萬棟是參考指標
 
一年售出中古屋新成屋達到30萬棟,是最近10年來被認為是市場由壞轉好的重大參考指標。去年房市熱,買賣移轉棟數為31萬8101棟,去年政府就一直用一些方法打房,也談到要修法「平均地權條例」,所以去年下半年房市熱度就下來了,但是仍然突破了30萬棟。
建物買賣登記30萬棟,是市場好壞的重大參考指標。圖/翻攝內政部
▼建物買賣登記30萬棟,是市場好壞的重大參考指標。(圖/翻攝<a href="https://pip.moi.gov.tw/" data-cke-saved-href="https://pip.moi.gov.tw/" target="_blank"><span style="color:#000000;">內政部</span></a>)
2021年房市更熱,為34萬8千棟,2020年32萬6千棟,2019年30萬0275棟,2018年只有27萬7967棟,也就是5年前!一般被認為是房市很不景氣,其實房市已經在2018年反轉了,因為2017年只有26萬6086棟,2016年更慘,為24萬5396棟,這個是前波景氣的最低點,因為2017年是26萬6086棟,成交量已經上升了!
 
2018年27萬7967棟也是上升,因此2017年跟2018年若預測房市還是很差的話,顯然沒有去研究這個統計表的意義。房地產空頭總司令每年總是說房市不好、很差,那就毫無參考價值了!2016年是最低點,是7年前,因此2017年、2018年、2019年這3年敢進場剛需市場買房子的人,竟然嚐到了全台灣原來低檔房價每坪10幾萬元的,漲到20幾萬元、30幾萬元的大甜頭了!
 
2003年SARS發生 房市比去年還熱
 
回顧2003年上半年是SARS的可怕時代,然而SARS之後,房地產景氣逐步回升,這個是當時大家沒有注意到的,也不相信房地產景氣回升了,也是房地產空頭總司令持續多年轟炸的時代、看衰的時代。
2003年上半年爆發SARS,之後房市景氣回升。圖/東森新聞資料畫面
▼2003年上半年爆發SARS,之後房市景氣回升。(圖/<a href="https://news.ebc.net.tw/" data-cke-saved-href="https://news.ebc.net.tw/" target="_blank"><span style="color:#000000;">東森新聞</span></a>資料畫面)
然而我們回顧2003年,政府辦理建物所有權的登記竟然達到34萬9706棟!比去年2022年31萬8101棟還要多,但是去年房地產上半年還是很熱,下半年才逐步下滑。那為何冷颼颼的2003年房地產冷淡、又有SARS的年度,竟然會比去年的成交數量還要熱絡呢?
 
那是因為2003年房價比起現在便宜太多了,例如2003年的內湖每坪也不過20萬元出頭,大家也不大敢買,那現在房價如此高,因此2003年的成交棟數會比民國2022年還高。少數內行的人都知道2003年是景氣反轉的年度,因為比2002年32萬0285棟還多了快3萬棟,而2004年成交量更達到41萬8187棟,2005年43萬4888棟,2006年更高達45萬0167棟!
 
台北市房地產進入大多頭時代,景氣熱滾滾!但我們回顧那個時代,空頭總司令的言論仍然是看衰的,真是很奇怪啊!其實也不奇怪,因為預測本來就是困難的。房地產變化因素極多,預測房地產更是困難,更要謙卑,應作如是觀,絕對不能坐在冷氣房論天說地,要走到市場的第一線來了解。
2003年房市開始反轉,台北市進入大多頭時代。示意圖/EBC地產王張琬聆攝
▼2003年房市開始反轉,台北市進入大多頭時代。(示意圖/<a href="https://house.ebc.net.tw/" data-cke-saved-href="https://house.ebc.net.tw/" target="_blank"><span style="color:#2980b9;">EBC地產王</span></a>張琬聆攝)
 
7年前落谷底 房價一路上漲
 
那既然2003年比2002年還成長了3萬棟,那2001年呢?買賣移轉棟數為25萬9494棟,2000年32萬1165棟,因此我們可以確定2001年是當時房地產最壞的谷底,2002年回升,2003年SARS回升,然後一路上漲,一直到2011年36萬1704棟,景氣才開始下落,一直到2016年24萬5396棟,7年前是最低點了。
 
然後一路進入全台灣房價上漲的年代,大家都受不了,捶胸頓足,年輕人直接躺平,政府也不大清楚應該如何處理。然而政府還是喜歡大肆標售土地,領導漲價,然後罵建商是奸商,罵房仲代銷是炒房,大家都覺得委屈。但是有濟於事嗎?房價有打下來嗎?今年政府標售地價因為打房的氣氛市場較冷,因此地價沒有大漲,但是有些標售價仍然有10%、20%的小漲!
 
(本文刊載於現代地政雜誌)
 
●以上言論不代表EBC地產王立場

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