文／朱漢崙
面對各大行庫競相推出了所謂的以房養老－逆向抵押貸款，在以房養老漸進入「百家爭鳴」的時代，受益最大的無疑是消費者，貨比三家不吃虧，如何選擇對自己最有利的逆向抵押房貸是事先該作的功課。
以房養老措施承辦年齡分布比例的概況
若以核貸金額在各區間的分布來看，合庫引述自家統計數據指出，目前仍以核貸金額在500萬元以下為最多，佔比6成，若合計500至1,000萬元區間，目前核貸金額在1,000萬元下的，仍為絕大多數，佔比合計86％，接近9成，總件數372件，但現在核貸金額1,000至2,000萬元的核貸案，合計也已有43件，佔比已達1成，整體貸款金額超過1,000萬元的，已佔總申貸件數14％。
除了上述核貸金額可供參考，了解銀行實際的核貸情況之外，而如何挑選對自己有利的逆向抵押貸款專案，一般而言，有四大指標可以參考，包括年紀的門檻、銀行擔保品屬性及地緣關係的接受程度、利息如何計算、掛帳程度如何，可說是最受到矚目的四大選擇往來銀行指標。
若以利率行情來看，目前承作以房養老的平均利率區間，約在1.8％～1.9％之間，其中階段式利率前2年利率，最低可看到1.7％，第三年起2.28％，此外，一段式利率則從2.25％至2.5％區間，值得注意的是，由於央行此次已經開始停止降息，市場也預期利率遲早會開始反轉，行庫主管則認，目前以房養老目前雖仍以選「分段式」利率，先「賺」到前2年的低利再說，但之後一段式利率的市場接受度預估將越來越高。但利率的計算並不是利息成本的唯一考量，何時計息則是另一大關鍵。
舉例來說，華銀的計息方式，就是「有動撥才計息」，這和土銀、合庫等其他行庫的方式，就有相當的落差；這時貸款戶就要考量，到底是每月都有固定的金額要靠以房養老的貸款金來支應，亦或是這筆貸款金不見得每個月都需要，後者的話，其實選擇利率較高的華銀，未必吃虧，但前者的話，可直接選擇其他行庫的專案。
此外，倘若在65歲之前就想申辦以房養老的，現在也大有機會，因為包括台企銀、合庫現在都已將承辦門檻降到60歲，土銀先前亦已從65歲降至63歲。在貸款成數上，若要適用最高成數，有些銀行仍會有與捷運站鄰近程度的要求。
例如，目前土銀要求，若位於雙北市捷運站週邊1,000公尺以內的不動產，貸款額度最高可達7成，其餘地區最高6成，這些也都可讓貸款戶估算所能取得的實際貸款金額。而合庫目前則是受理逆向抵押貸款，全國地域範圍最為廣泛的一家，不僅雙北市，其他縣市也都能接受，差別僅在於成數的高低。
