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老屋下場終究被放生?專家憂:「這些地方」真的難翻身

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好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
全台老屋比例越來越重,從內政部不動產資訊平台統計發現,今年第一季全國房屋稅籍住宅類近890萬宅,其中30年以上老屋逾436萬宅,占比近5成;反觀五年內新屋不到60萬宅、占比僅6.58%;老屋數量是新屋逾7.5倍。
 
根據內政部統計,今年第一季房屋稅籍住宅平均屋齡約31年,已跨過都更條例重建更新門檻的30年屋齡;以個別屋齡住宅數量來看,一年內新屋僅17.16萬宅,占比不到2%,50年以上老屋逾84萬宅,占比近一成。
 
全國逾30年老屋436萬宅是新屋的7.5倍。圖/好房網News記者呂詠柔攝
公寓、中古屋、老屋、老房。圖/好房網News記者呂詠柔攝
 
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,老屋不外乎期待以都更為出路,要是具備開發價值,如地段黃金,或是土地使用上不會過度受限,都可見推出新案的身價翻倍上漲,地主戶轉手也多有獲利,如位於台北市金山南路上的和平大苑就曾讓都更地主戶轉手獲利逼近五千萬。
 
不過相對之下,如果位置不佳,反而推累區域行情,即便位於台北市也難翻身,如士林區的社子、文山區的木柵、萬華區的龍山寺一帶等都是老屋多,又沒有都更價值,蛋白情勢嚴峻。而若能有出租市場會是最好的出路,且因為房價低,投報率其實還不錯,不少投資出租客群也會因此購置這類老宅。
 
此外,陳炳辰認為,不少老屋價格低,是出於天生的條件限制,比方說山區、區域機能不佳等,建商開發新案價格也會相較他區為低,若區域利多長期沒有前景,建商也是興趣缺缺,因此不會貿然前進這類區塊,也不會推出高價建案,比價效應不至於發生。
 
至於疫情影響下的房市,陳炳辰分析,不論新屋、中古屋都面臨一定程度的量能停滯,中古屋社區幾乎無法帶看,新屋、預售屋反而相較有少量的預約,甚至在疫情較輕微的房市熱區,如新竹縣市,傳出持續有預售量體,但整體的衝擊難免,銷售腳步多走暫停,特別是房市新制持續,更是雪上加霜,較期待後續疫情歇能現報復性反彈,跳升的量價反而不一定因稅制讓獲利壓縮。

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