聯合報記者蔡容喬／高雄報導
高雄城中城大樓大火燒出危老大樓重建牛步化問題，不動產業者觀察，早在前市長陳菊任內，都更就沒什麼起色，加上蛋白區的重劃區開發更誘人，危老都更才乏人問津；如今市長陳其邁想要扭轉蛋黃區都更頹勢，難度相當高。
營建署官網顯示，高雄20年來只有20件都更「申請案」，四年來共核准101件危老重建申請案，六都排名倒數第二，僅贏過桃園。截至九月底止，完工的都更案僅4件，另有8件還在整合或報核中，與第一名的台北市都更774案申請、247案完成，危老重建案核准560件的成績相比，落差甚大。
「很難、很難、很難！」高雄市不動產開發商業同業公會理事長黃炯輝連嘆三聲，形容高雄在低房價、重劃地多的結構下，陳其邁正面臨都更、危老重建的困境。
黃炯輝觀察高雄建商這10年來獵地的指標，主要跟著新興重劃區及就業人口走，從舊市區往北、往東發展。像鳳山、大寮交界的鳳翔重劃區一片火熱，美術館、農十六往北延伸到高鐵特區、楠梓、橋頭等，都是是看好工業區、加工區和科學園區等就業人口購屋需求，新興重劃區也不斷外擴發展，舊市區都更就少人聞問。
另一名開發商直言，在高雄搞都更吃力不討好，除要整合屋主很費力，二來房價低迷，就算都更之後新房子會漲價，也要看有沒有購屋、換屋需求，現實是舊市區的新就業人口和產業動能不如新開發區，這是讓開發商寧可找重劃區下手的關鍵；透過市地重劃，流程比都更快得多，且素地變建地，土地和房產價翻漲速度和幅度也驚人。
黃炯輝說，建商不太想碰都更，主要是屋主大多想一坪換一坪，再多個停車位，因溝通困難而打退堂鼓。他以城中城大樓所在的鹽埕區新建案為例，每坪造價約12至13萬元，如果雙方談好各分5成，建商開發成本就是26至29萬元，但「除了面愛河第一排的房子，當地新大樓有這種行情嗎？」
高雄市都市更新發展協會理事長林資雄說，在高雄買房有熱區，但談到危老都更就沒熱區，多數建商態度是「你們先整合好住戶，我再進來蓋」；地主都更後再回來住的很少，因建商常買斷土地，作為蓋新建案管道，成為全台特有的「推土機式都更」。
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