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新竹建案「閉門銷售」秒完銷!憑4張圖片就搶房 消保官:怎麼看都不公平

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好房網News記者王惠琳/綜合報導
 
新竹縣竹東鎮二重埔昇益建設「星都匯」建案日前遭立委在立院揭發建商「閉門銷售」現象,新竹縣、市消保官會同地政、工務、稅務等主管機關,9月2日下午聯合稽查昌益集團,以釐清是否未曾向主管機關申請銷售,一個月內便宣布完銷,同時調查業者封閉式銷售的適法性爭議。
 
消保官表示,昌益建設所屬昇益建設在竹東鎮二重埔推出「星都匯」建案,在8月4日取得縣政府核發「科技商業服務專區」1051戶建照,在使用分區上僅可做為符合土管「商務及服務」業種使用,其中 578戶則委託同集團的「昌益仲介公司」銷售,以總銷售額的5%佣金做為報酬。
 
建商「閉門銷售 」消費者瘋狂搶購,消保官憂心擾亂房市籲「理性消費」。圖/新竹縣消保官辦公室提供
建商「閉門銷售 」消費者瘋狂搶購,消保官憂心擾亂房市籲「理性消費」。圖/新竹縣消保官辦公室提供
 
該公司以「昌益建設案」為名成立一個 Line群組,裡面有2萬5千多名會員,由員工以電話通知或Line簡訊傳送的方式給特定的會員釋出訊息,可優先獲得集團內部所有此建案資訊第一手消息,開賣當日僅提供建案外觀與基地區域位置圖,及每層平面圖與停車位的設施配圖等4張圖表照片,待消費者選擇後,即簽訂「購屋意願書」。
 
該公司於8月24及25日分別向新竹縣、市政府申請銷售資訊及委託銷售契約書備查,申報當日及隔日(26日)兩天就獲得566張訂購單;隨即排定自8月30日起正式簽約,一連7天、每天8小時皆排滿了客戶簽約的行程表,一旦客戶未出現簽約,後面備取者馬上頂替名額。
 
直至消保官聯合稽查時,業者陳列3天下來所有的簽約書,供主管機關抽查,確實已有326戶完成簽約,每份契約正本上均載明,消費者已支付總價一成、約130萬元的簽約金,並附有銀行本票及身分證正反面影本等相關資料。
 
消保官靳邦忠表示,此案業者依法如期向主管機關做銷售申報,且在契約內也載明了是「主要用途僅限於辦公室,皆不適用房屋權狀或建物謄本主要用途需登記含 有『住宅』用途限制之優惠貸款」,契約正本與購屋意願書(紅單)的轉換程序也依法律規定。業者連樣品屋都不用蓋,委由集團子公司銷售,放幾張圖片在群組裡,透過會員制讓特定客戶優先訂購,兩天就銷售一空。
 
靳邦忠進一步指出,其中就「僅限於辦公室」,以不適用一般「優惠貸款」,取代不適用一般「住宅使用」之條款用語,是否涉及以虛偽之表徵引人錯誤違反公平交易法,以及採封閉式銷售方式是否為投資行為而非消費行為,將再與相關主管機關研議其適法性。由於違法要件不明確,且未有消費者就本案投訴消費糾紛,將先以對業者進行行業導正為主。
 
但他也指出,就在這一連串細膩的操作下,房價不斷漲高,「這樣下去一般消費者真的買不到房子了,全部被業者鎖單,成為一個封閉銷售的市場。」靳邦忠當場質問負責的林姓主管:「你們怎麼連樣品屋都不蓋就銷售,以後如有糾紛要拿什麼當依據做判斷?」業者回答:「我們每次要蓋的時候,就賣完了,所以以後也都不蓋了,就透過圖片來說明」。
 
靳邦忠進一步追問:「這次建照僅能作辦公室,將來違規使用,會有被罰款拆除的風險,你們有告訴消費者嗎?」業者也回覆:「有,契約都有註明」對於消費者是否真會如此衝動瘋狂,光憑圖片就買房,業者則回應:「這我們也沒辦法」。
 
新竹縣地價科科長呂明勳則要求此建案簽約30天後,業者必須如實做實價登錄,所有資料地政機關將列案監督,如有異常交易訊息,也會適時發布消費警示。北區國稅局新竹分局審核並提醒業者代表,今年7月1日房地合一稅2.0已經正式實施,課稅範圍含預售屋及其座落基地,持有期間五年內轉讓會課以重稅,異常轉單的流動資金也會立案追蹤,這些風險成本都要如實轉告消費者。
 
靳邦忠強調,雖然業者的銷售行為的違法性要件尚待釐清,但整個銷售過程顯不符合社會對於公平正義的期待,「就一個消保官的立場而言,怎麼看都不盡公平合理,消費者的權益何在?」。他嚴正提醒建商應注意社會觀感,關於銷售市場的開放性,對一般消費者也應力求公平合理。
 
他也呼籲僅憑4張圖片就瘋狂搶房的消費者,將來施工完畢可能不符合自己的「使用」期待。應該審慎評估、理性消費,正視預售屋本質是為居住目的,而非投資的工具,五年內轉售會被課高額重稅,不要成為墊高房價的幫手,損害消費者自身的權利。
 
針對此案件,內政部也發出聲明:
 
一、內政部得知後即洽新竹縣政府了解案情,請縣府本權責確實依法查處,縣府也於本月2日由消保官會同相關單位辦理聯合稽查。
 
二、配合7月1日實價登錄新制實施,內政部已訂定預售聯合稽查計畫,並責請縣市政府確實執行;本部將密切注意預售屋市場交易情形,防杜違規炒作,使各業者勿存有僥倖投機之心態。
 
三、將適時提醒消費者在購買預售屋時,應詳細了解建案資訊,理性審慎評估。
 
四、建商銷售過程是否涉及違反公平交易法等規定,正由新竹縣政府釐清案情中,內政部將洽詢縣府了解,並洽公平會處理,也請縣府持續追蹤本案後續交易簽約和實價登錄情形,如有涉及違法行為,當依法裁處,以導正預售屋交易秩序及維護消費者權益。
 
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