工商時報／吳承勳
高聳的摩天大樓與奢華的公寓，都象徵著東京澀谷的繁華，可房價一路飆漲，卻讓日本政壇掀起了禁止外國人置產的討論。
精句選粹 In Tokyo’s Shibuya district, towering skyscrapers and luxury condominiums symbolize Japan’s urban real estate frenzy — with prices surging in recent years.
東京房地產市場近年來相當火熱，2024年時，東京新建的公寓均價就突破了1億日圓，飆升的房價不只引發日本人禁止外國人置產的討論，甚至也成為近期日本參議院選舉辯論焦點。
日本不動產經濟研究所指出，2024年的東京23區新公寓平均房價達1億1,181萬日圓，即使是中位數也有8,940萬，年增加9％。除建築和勞動力成本上漲帶動房價節節高升以外，疲軟的日圓和較低的估值也吸引了海外投資者。
平均年薪在OECD偏低
以經濟合作暨發展組織（OECD）的購買力評價調整後的平均年薪來看，日本排在34個會員國中第25名，平均年薪則落在4萬9,446美元，與其他已開發國家相比偏低。若再參考各國的外國人購屋制度，與澳洲、加拿大和新加坡等國家相比，日本對外國人持有本國房地產所有權也幾乎沒有限制。
雖然日本並未公布買家國籍的統計數據，但根據三菱日聯信託銀行3月份的調查顯示，東京的千代田區、澀谷區和港區，有2至4成的新建公寓都是賣給外國買家。
對此，7月選舉大勝的國民民主黨預計將最早在秋季臨時國會上提交限制法案，限制外國人購置房地產。國民民主黨黨魁玉木雄一郎認為，都市房價飆升，有部分原因是海外投資者購買房地產，並非用作住宅而是投機買賣，因此他提出了徵收「空室稅」，希望以此限制外國人購屋。
另一方面，主張「日本優先」的參政黨，也準備提出相關限制外資購地的法案，但並未給出明確時程。
政治風險諮詢公司「日本遠見」（Japan Foresight）的創始人哈里斯（Tobias Harris）則表示：「參政黨的主張既強調國家安全，也強調經濟安全，暗示外國人置產會帶來的風險，萬一日本人買不起房，那日本人生活品質勢必受到衝擊。」
但東京房價上漲不能全怪外國人。日本智庫指出，外國人購屋的確推升了房價，但國內居民和投資人也在買，雖然央行去年有升息，但實際上現行的利率仍處於低位，使得資金有很大一部分湧進大城市的房市買盤中。
城鄉房地產兩樣情
然而在這波討論熱潮之下，卻也反映出日本城鄉房地產的兩樣情。
在東京人口節節攀升的同時，日本的整體人口自2008年以來卻是不斷下滑，讓城市與鄉村之間房地產的需求產生巨大的差距。
截自2023年為止，日本就多了約900萬棟空屋分布於各大偏鄉地區。
雖然這些空屋能以低價購得，但卻不能夠滿足日本本國購屋族的需求，這些屋子不是年久失修，就是坐落偏鄉，離工作、採買物資都很遠，視其屋況以及所在地區，翻新費用普遍落在2萬美元至3萬美元之間。此外，二手屋的污名，以及政府振興推廣力道有限，都讓空屋吸引力更低。
致力於幫助海外買家尋找空屋、振興偏鄉房市的振興房地產平台Akiya＆Inaka，其聯合創辦人艾倫（Parker Allen）說道：「當你放眼鄉間，就會看見問題有多大，環境蕭條，房價上不去也賣不出去。」
對大多數日本人而言，空屋實在沒有甚麼吸引力，但對於海外買家來說，低房價、傳統日式建築以及修復老宅所帶來的感動都是賣點。艾倫因而指出，所有可能限制外國人購置房地產的禁令，都應該針對於大都市，那裡的日本買家跟外國人一樣瘋買房。
他說：「最合乎邏輯的方式就是針對大城市，假如外國買家加速湧入，那勢必有人會被擠出市場，對—我們指的就是日本的第五大街。」
原文出處 【日本擬禁外國人買房】
